شخصی امتیاز خط تلفن همراه خویش را با تنظیم اجاره نامه ای به مبلغ یک میلیون و یکصد هزار تومان به دیگری واگذار کرده است و ضمن قرارداد، مقرر گشته که وجه موصوف به نحو تقسیط به مدت یازده ماه به قرار هر ماه يکصد هزار تومان به موجر پرداخت شود و پس از استهلاک آخرین قسط، امتیاز تلفن به صورت رسمی به مستأجر تملیک شود؛ با توجه به مقدمات فوق الف) عنوان حقوقی قرارداد فوق چیست؟ ب) چنانچه موجر در اثنای کار و قبل از پرداخت آخرین قسط، بنابه دلایلی، امتیاز خط تلفن فوق را بدون اذن مستأجر به غیر واگذار کند، ایا عمل ارتکابی نامبرده وصف مجرمانه دارد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، عملکرد وی با کدام عنوان جزایی مطابق است؟
اتفاق نظر در باب اجاره به شرط تملیک و آثار آن
شما می توانید از 1 بهره مند شده و به صورت شبانه روزی سوالات حقوقی خود را از بهترین وکلای تهران بپرسید.
با التفات به صراحت ماده یک آیین نامه شورای پول و اعتبار مصوب ۱۳۶۱/8/ ۲۶ مبنی بر اینکه از لحاظ این آیین نامه اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که برآن شرط داده شده باشد مستأجر در پایان مدت اجاره عین مستأجره را (در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد) مالک گردد» و نیز ماده ۱۳ آیین نامه دایر بر اینکه «بانکها موظفند در قرارداد شرط کنند که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره و یا پس از پرداخت و تسویه کامل باقی مانده مال الاجاره قبل از پایان مدت اجاره) در صورتی که کلیه تعهدات دیگر مستأجر طبق قرارداد کام انجام شده باشد، عین مستأجره به ملکیت مستأجر در آید» عنوان حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک است اما از نظر ماهیت عنوان اجاره به شرط تملیک اکثریت حاضر در جلسه آن را عقد معلق دانسته اند، به دلیل اینکه در زمان انعقاد عقد اصلی، تملیک لفظی انشا شده و تملیک فعلی موکول به اجرای شرط شده است و بین انشا و منشأ فاصله افتاده است و اراده دو طرف بر این امر استوار شده است که تملیک فعلی به تأخیر بیفتد و متصرف تنها از منافع آن استفاده کند به این سبب شرط تملیک نسبت به عقد اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر، تابع عقد اصلی است. فلذا تا آخرین قسط مستأجر مالک منافع، عقد اجاره است و در دوران اجاره مالکیت برای موجر باقی می ماند و مستأجر هیچ مالکیتی ندارد و بعد از آخرین قسط است که مستأجر مالک حق امتیاز خط تلفن همراه می شود و بالاخره اگر در اثنای کار و قبل از پرداخت قسط، موجر امتیاز فوق را بدون اذن مستأجر به غير واگذار کند مرتکب بزهی نشده است، زیرا تملیک معلق به استهلاک آخرین قسط است.
به عبارت دیگر بیع معلق بوده و تا پایان مدت اجاره و تحقق شرط تملیک، مبیع کماکان در ملكيت فروشنده باقی می ماند، لذا مستأجر به موجب مقررات عمومی مربوط به احکام شروط مواد ۲۳۵ به بعد قانون مدنی حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نظر کمیسیون در باب اجاره به شرط تملیک و آثار آن
نشست قضایی (1) مدنی: ماهیت حقوقی رابطه فی مابین ناشی از قرارداد و دارای قالب اجاره به شرط تملیک است. با توجه به اینکه تحقق شرط در آینده مؤثر است و ممکن است تأخیر در پرداخت اقساط اجاره سبب انحلال رابطه حقوقی گردد لذا عقد معلق است. با این حال به نظر می رسد در مدت اجاره و مادام که رابطه ی حقوقی و قراردادی طرفین انحلال نیافته باشد، امتیاز تلفن همراه متعلق حق مستأجر است و انجام معامله نسبت به آن نوعی معامله معارض تلقی می شود
لازم به ذکر است برای افرادی که شرایط مراجعه حضوری مراجعه به وکیل یا دادسرا را ندارند این کار را می توانند از راه دور پیگیری کرده و طی پروسه انجام را به 1 بسپارند.
برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط 1 به صفحه فوق مراجعه نمایید.
جدول خلاصه: اجاره به شرط تملیک و آثار آن
| موضوع | شرح | آثار |
|---|---|---|
| تعریف | قراردادی که در آن مالک ملک، آن را به دیگری اجاره می‌دهد و در ازای پرداخت اقساط، مالکیت ملک پس از مدت زمان مشخص به مستاجر منتقل می‌شود. | انتقال مالکیت پس از پرداخت تمام اقساط. |
| شرایط | تعیین دقیق مبلغ اجاره بهاء، مدت زمان قرارداد، و شرایط پرداخت اقساط. | عدم امکان فسخ قرارداد قبل از اتمام پرداخت اقساط (مگر در موارد خاص قانونی). |
| مزایا برای مستاجر | امکان مالکیت ملک در آینده با پرداخت اقساط. | امکان سکونت در ملک مورد نظر در طول دوره اجاره. |
| مزایا برای موجر | دریافت اقساط در طول مدت قرارداد. | امکان فروش ملک با شرایط مطلوب. |
| مسائل حقوقی | لزوم تنظیم قرارداد رسمی و رعایت قوانین مربوطه. | وجود ریسک های حقوقی برای هر دو طرف در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد. |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: اجاره به شرط تملیک چیست و چه تفاوتی با اجاره معمولی دارد؟
اجاره به شرط تملیک قراردادی است که در آن، مستاجر علاوه بر پرداخت اجاره بهاء، مبلغی را به عنوان اقساط خرید ملک پرداخت می‌کند و پس از پرداخت تمام اقساط، مالکیت ملک به او منتقل می‌شود. در اجاره معمولی، مالکیت ملک به مستاجر منتقل نمی‌شود.
سوال: در صورت عدم پرداخت اقساط در اجاره به شرط تملیک چه اتفاقی میافتد؟
در صورت عدم پرداخت اقساط، موجر میتواند با توجه به شرایط قرارداد و قوانین مربوطه، قرارداد را فسخ کند و ملک را از مستاجر پس بگیرد. ممکن است موجر به پرداختهای انجام شده مستاجر نیز استناد کند.
سوال: آیا می‌توان قرارداد اجاره به شرط تملیک را فسخ کرد؟
فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به سادگی اجاره معمولی نیست. امکان فسخ معمولا به شرایط قرارداد و دلایل قانونی وابسته است. مثلا اگر موجر تعهدات خود را در قرارداد انجام نداده باشد، مستاجر میتواند دادرسی کند.
سوال: اهمیت تنظیم قرارداد رسمی در اجاره به شرط تملیک چیست؟
تنظیم قرارداد رسمی برای حفاظت از حقوق هر دو طرف ضروری است. این قرارداد باید شرایط پرداخت اقساط، مدت قرارداد، و سایر جزئیات را به طور دقیق مشخص کند. در غیر این صورت، بروز اختلافات حقوقی احتمال زیادی دارد.
نتیجه گیری و سخن نهایی
اجاره به شرط تملیک یک روش مناسب برای خرید ملک با پرداخت اقساط است، اما به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی آن، بسیار مهم است که قبل از انعقاد قرارداد، با مشاور حقوقی مشورت شود. بررسی دقیق شرایط قرارداد و اطمینان از رعایت تمام قوانین و مقررات برای حفاظت از حقوق هر دو طرف مهم است. شناخت کامل آثار حقوقی این قرارداد و ملاحظه موارد قانونی مختص به این نوع قرارداد باعث کاهش ریسک‌های احتمالی می‌شود. انتخاب وکلای متخصص در زمینه املاک و مستغلات به شما کمک می‌کند تا قراردادی منصفانه و بدون اشکال تنظیم کنید.
بدون دیدگاه