پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

این موضوع پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره را مورد پوشش قرار داده است. در صورت نیاز به مشاوره با 1 می توانید از خدمات حقوقی دفتر حقوقی تهران وکیل استفاده کنید.

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

حق کسب و پیشه و تجارت به معنای شهرت واعتبار تجاری است که در طول زمان برای یک ملک یا مکان خاص که لزوما باید تجاری باشد ایجاد می گردد و این امر ناشی از فعالیت و تلاش وانجام فعالیت اقتصادی مستاجر درآن مکان ‏خواهد بود که موجب ارزش افزوده ملک تجاری می گردد که اگر فعالیت مستاجر نبود چنین ارزش ‏افزوده ای هم وجود نداشت.‏ براساس ماده 15 قانون روابط موجرومستاجر 1356 موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت پس ازانقضای مدت اجاره و درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است .

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید (با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط، موجربرای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد)

اگر مالک ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک، شروع به ساختن نکند، طبق ماده 16 قانون روابط موجر ومستاجروبه درخواست مستاجر،به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر این که تاخیر ناشی از قوه قاهره مبتنی برعلل و جهاتی خارج از اراده مالک باشد.

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود،اولاد یا پدرومادریا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه وتجارت نیز حکم خواهد داد.

در صورتی که مستاجر حق انتقال ملک را به دیگری داشته باشد می تواند با سند رسمی، ملک را به دیگری منتقل کرده و حق کسب و پیشه و تجارت را از مستاجر جدید دریافت کند و در صورتی که حق انتقال به غیر را نداشته باشد و موجر جهت انتقال آن رضایت نداشته باشد مستاجرمی تواند جهت تخلیه با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نماید .

سقوط حق کسب و پیشه

1- انتقال ملک مورد اجاره به دیگری زمانی که مستاجر حق انتقال نداشته و از دادگاه نیز حکم تجویز انتقال نگرفته باشد که نصف حق کسب و پیشه پرداخت خواهد شد.

2- در زمان تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره

3- درصورتی که مورد اجاره را برخلاف مورد یا شغلی که در اجاره نامه قید شد استفاده نماید.

4- در صورت عدم پرداخت اجاره بها

این قانون تا سال 1376 نسبت به اماکن تجاری قابل اعمال بوده وامروزه جای خود را به حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ داده است.

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

نکته : تمام اماکن تجاری که تا پیش از سال 76 اجاره داده شده است همچنان مشمول قانون سال 56 است حتی اگر بعد از سال 76 مدت اجاره آن تمدید گردد.

سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که در زمان انعقاد قرارداد اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت و موجر باید در زمان انقضای قرارداد اجاره و تخلیه ملک این مبلغ را به مستاجر پرداخت نماید درواقع حق سرقفلی براثر گذشت و مرور زمان و اعتبار و شهرت تجاری ایجاد نمی شود بلکه مرتبط به استعداد و امکانات ذاتی ملک است و به ملک تعلق می گیرد نه کار مستاجرو در واقع سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجرمی‌دهد و درازای آن مبلغی دریافت می‌کند ومبلغ سرقفلی با توجه به نوع مصالح به کار رفته در بنا، محل قرار گرفتن ملک، مساحت و گنجایش ملک و … تعیین می شود.

انواع سرقفلی

۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)

این نوع سرقفلی درواقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که تحت عنوان سرقفلی مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌ وانتقال می‌گردد.

 ۲- سرقفلی واقعی مستاجردربدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه راخریداری کرده است. 

توقیف مغازه سرقفلی 

حق سرقفلی از حقوق مالی است وسرمایه بسیاری از بازاریان و کسبه سرقفلی مغازه آنها می باشد معمولاً وقتی کاسب و سرقفلی داری بدهکار می شود سرقفلی مغازه بدهکار از بابت وصول بدهی با تقدیم ‏دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف، از طریق اجراییات اداره ی ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است و جزء اموال غیر منقول تبعی است اما صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

انتقال سرقفلی

• انتقال اختیاری سرقفلی :

سرقفلی به فرد دیگری با سند عادی باشد یا با سند رسمی منتقل می‌شود.

• انتقال قهری سرقفلی :

درانتقال قهری ،شخص فوت کند و حقوق حاصل ازاجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.

• انتقال قضایی وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود.

سرقفلی بعد از فوت مستاجربه ورثه او انتقال می یابد و ورثه مالکان سرقفلی تلقی می شوند وتمام ورثه دراستفاده از این حق سهیم هستند ومی توانند حق خود را به ورثه ی دیگر منتقل نمایند، حتی اگر به موجب قرارداد حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا مالک رضایت نداشته باشد زیرا ورثه جانشینان مستاجرهستند وغیرمحسوب نمی شوند در این حالت نیازمند پرداخت وجهی به مالک زمین و یا جلب رضایت او نیست.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

١- حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است، و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است، و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به وجود می آید.

٢- مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.

٣- حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است. هر چند برخی می گویند با انعقاد عقد، سبب ایجاد شده است، و قابل اسقاط است.

٤- حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، قابلیت ضمان را دارا است، در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد؛ ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

5- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره به چه صورت است؟

چنانچه شخصی در خواست تجویز منافع به غیر کرده و دادگاه با صدور رأی بر پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مالک در قبال تخلیه عین مستأجره تعیین تکلیف نموده باشد، رأی صادره قطعی و اجراییه هم صادر شده باشد و مالک حق کسب و پیشه را هم به اجرای احکام، پرداخت کرده باشد ولی مستأجر حاضر به تخلیه نباشد و از دعوای خود صرف نظر کند وظیفه چیست؟

نظر اکثریت

با توجه به اینکه هنوز حکم اجرا نشده و صرف پرداخت حق کسب و پیشه به اجرای احکام، اجرا محسوب نمی شود و از طرفی بر خواهان، هیچ الزامی بر پیگیری پرونده و در نهایت اجرای دادنامه نیست و خواهان (مستاجر) در هر مرحله می تواند از دعوای خویش صرف نظر کند، در فرض یاد شده موقوفی اجرا صادر خواهد شد

نظر اقلیت

با توجه به اینکه مبنای خواسته خواهان، اجازه انتقال منافع به غیر بوده و مالک رضایت به این کار نداشته و امر به دادرسی در دادگاه منجر شده و قانون این اجازه را به مالک داده که در قبال پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه مستأجر را بخواهد و در فرض سؤال، او حق کسب و پیشه را پرداخت کرده ولی مستأجر حاضر به تخلیه نیست، به لحاظ اینکه موقوفی اجرا مساوی با عدم رضایت مالک می باشد، اجرا موقوف نمی شود و مستأجر برابر حکم دادگاه ملزم به تخلیه خواهد شد (ناظر به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر).

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۸): سؤال مطروحه به نظر ناظر به موردی است که مستأجر واحد تجاری، حق انتقال به غیر ندارد و این حق در اجاره نامه، از وی سلب شده در این صورت، همان طوری که در ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ مقرر است، پس از تقدیم دادخواست از ناحیه مستأجر برای تجویز انتقال منافع به غیر، مالک نمی تواند با تودیع سرقفلی، مطابق نظریه کارشناس از دادگاه درخواست تخلیه نماید و مادام که حکم قطعی دایر بر تخلیه محل کسب صادر نشده، مستأجر میتواند دعوای خود را مسترد کند، لیکن پس از صدور حکم قطعی دیگر محلی برای انصراف وی از درخواست تجویز انتقال منافع به غیر نیست و دادگاه به انصراف وی ترتیب اثر نمیدهد

لازم به ذکر است اگر می خواهید مشکلات حقوقی شما توسط 1 حل شود. وکلای مجرب تهران وکیل آماده راهنمایی و کمک به شما عزیزان هستند.

جدول خلاصه: پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره

پرسش و پاسخ متداول

سوال: چه زمانی مستأجر حق دریافت حق کسب و پیشه دارد؟

مستأجر زمانی حق دریافت حق کسب و پیشه را دارد که ملک مورد اجاره محل کسب و کار وی باشد و تخلیه ملک با توافق طرفین یا حکم دادگاه صورت گیرد. همچنین باید ثابت کند که به دلیل تخلیه ملک، ضرر و زیان دیده است.

سوال: چگونه میزان حق کسب و پیشه تعیین می‌شود؟

میزان حق کسب و پیشه معمولاً بر اساس توافق بین مالک و مستأجر تعیین می‌شود. در صورت عدم توافق، دادگاه با توجه به عوامل مختلفی مانند مدت اجاره، نوع کسب و کار، سودآوری کسب و کار و موقعیت ملک، میزان آن را تعیین می‌کند.

سوال: نقش قرارداد اجاره در تعیین حق کسب و پیشه چیست؟

قرارداد اجاره نقش بسیار مهمی دارد. اگر در قرارداد اجاره، مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه تعیین شده باشد، همان مبلغ ملاک عمل خواهد بود. در غیر این صورت، دادگاه با توجه به سایر شواهد و مدارک، میزان آن را تعیین می‌کند.

سوال: آیا عدم وجود قرارداد کتبی بر حق کسب و پیشه تاثیر می‌گذارد؟

بله، عدم وجود قرارداد کتبی می‌تواند بر تعیین میزان حق کسب و پیشه تاثیر بگذارد و اثبات حق مستأجر را دشوارتر کند. وجود مدارک و شواهد دیگر اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

نتیجه گیری و سخن نهایی

پرداخت حق کسب و پیشه در قبال تخلیه عین مستأجره، موضوعی پیچیده و حساس است که نیازمند توجه به جزئیات قرارداد اجاره و قوانین مربوطه می‌باشد. برای جلوگیری از بروز اختلافات، توصیه می‌شود که مالک و مستأجر پیش از انعقاد قرارداد اجاره، به طور شفاف و دقیق در مورد حق کسب و پیشه و نحوه محاسبه آن به توافق برسند و آن را به صورت کتبی در قرارداد ذکر کنند. در صورت بروز اختلاف، مراجعه به مراجع قانونی و ارائه مدارک معتبر می‌تواند در تعیین عادلانه میزان حق کسب و پیشه موثر باشد. این موضوع برای هر دو طرف، یعنی مالک و مستأجر، اهمیت ویژه‌ای دارد و شناخت کامل قوانین مربوطه، از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.