واگذاری سهم مشاعی مستأجر، به مستأجر مشاعی دیگر

چنان چه دو نفر مستأجر هر یک سه دانگ مشاع از یک باب مغازه را اجاره نموده و سپس یکی از آنها سهم خود را از مورد اجاره به شریک دیگر انتقال دهد. آیا مالک می تواند به استناد انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد یا خیر؟

نظریه اداره حقوقی

چنانچه مستأجر سهمی خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید. با توجه به اینکه شریک خود نیز مستأجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد: نظرية شماره ۷ / ۵۵۱۸ مورخ ۱۳۷۶/ ۱۱ / ۳۰ .

۳۹- تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است

مستأجر اجاره نامه دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنان چه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره حقوقی

تغییر شغل طبق بند «7» ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت، مستأجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود: نظریه شماره ۷/ ۴۳۱۴ مورخ ۱۳۷۵/ ۷ / ۲۵

40- درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت تنها برای شخص موجر قابل پذیرش است

احتياج شخصی مذکور در بند «۲» ماده (۱۵) قانون روابط موجر و مستأجر آیا فقط ناظر به شخص موجر است یا احتیاج افراد تحت تکفل موجر نیز می توانند از این بند استفاده کنند، همچنین فرزندان رشید و بالغ موجر یا پدر و مادر او یا برادران او نیز می توانند از این امتیاز بهره جویند؟

نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه

با توجه به بند «۴» ماده (۱۴) و بندهای ۲ و ۳» ماده (۱۵) قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تنها نیاز شخصی موجر به کسب در محل اجاره میتواند از اسباب درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت باشد به افراد مذکور در بند «۴» ماده (۱۴) یا بند «3» ماده (۱۵) همان قانون، معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد همان گونه که در آن ماده ذکر شده است نیاز اولاد یا پدر یا مادر با همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود: نظریه شماره ۷/ ۸۷۴۰ مورخ ۱۳۷۸/ ۱۲ / ۱۷ .

41- تخلیه محل کار از طرف مستأجر، موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب و پیشه است

مستأجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس در صدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک بر آمده است آیا دادگاه می تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره حقوقی

در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است: نظریه شماره ۷

/ ۱۵۶۸ مورخ ۱۳۷۵/ ۳ / ۱۹ .

4۲- انتقال مورد اجاره به غیر ولو توسط یکی از وراث مستأجر صورت گرفته باشد موجب صدور حکم تخلیه است

مستأجر یک باب مغازه که تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده فوت نموده و دارای چندین نفر ورثه بوده است، احد از وراث مدتی بعد از فوت پدر، مغازه را به غیر انتقال داده است، موجر چندی بعد متوجه انتقال به غير شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند، تکلیف دادگاه در قبال دعوی تخلیه چیست؟

نظریه اداره حقوقی

در مورد محل های کسب و پیشه، چنان چه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر از مستأجر سلب شده و مستاجر بدون رضای مالک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد اجاره به غیر تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد: نظریه شماره ۷/۲۴۹۴ مورخ ۱۳۷۵/ ۵ / ۲۳ .

43 -درخواست تخلیه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ نياز به دادخواست ندارد هزینه دادرسی همانند دعاوی

غیرمالی است

با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن مصوب جلسه ۱۳۷۸/ ۲ / ۱۹ هیأت وزیران، آیا در خواست تخلیه نیاز به دادخواست دارد یا خیر؟ و هزینه دادرسی آن چه مقدار است؟

نظریه اداره کل حقوقی

با توجه به ماده (۳) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، درخواست تخلیه از ناحیه موجر، نیاز به دادخواست ندارد و هزینه دادرسی آن برابر هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است: نظریه شماره ۱۳۹۷ / ۹ مورخ.۱۳۷۸/۳/۱۱

44- توجه به پروانه ساختمانی یا بقاء اعتبار آن در هنگام اجراء حکم یا دستور اجراء حکم تخلیه مجوزی ندارد.

اگر در دعوی تخلیه به استناد تجدید بناء مدارک کامل باشد و رای بر تخلیه صادر شود و مراحل پرونده طی گردد ولکن در مرحله اجرای حکم مدت اعتبار پروانه ساختمانی شهرداری منقضی شود بعللی ش هرداری پروانه را تجدید یا تمدید ننماید با وجود ایراد محكوم عليه و قطعیت حکم آیا می توان اجراییه صادر کرد یا نه؟

نظر مشورتی اداره حقوقی

به موجب بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ارائه پروانه ساختمانی شهرداری جهت صدور حکم تخلیه به استناد تجديديناء ضروری تشخیص گردیده و ضمانت اجرای عدم شروع به ساختمان نیز در ماده ۱۶ قانون مذکور قید شده و در مرحله دستور اجرای حکم، توجه به پروانه ساختمان یا بقاء اعتبار آن مجوز قانونی ندارد زیرا مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، احکام قطعی دادگستری باید بموقع اجراء گذاشته شود: نظریه شماره ۷/ ۷۴۷ – ۱۳۶۱/ ۲ / ۲۱ .

۵- در مواردی که حکم تخلیه محل کسب، به علت نپرداختن مال الاجاره یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قراردادن عین مستأجره صادر می شود، مستأجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را ندارد.

أيا به مستاجر متخلف محل کسب سرقفلی تعلق می گیرد یا خیر؟

نظر مشورتی اداره حقوقی

مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم میدهد در ماده ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین شده است بنابراین صدور حکم بر تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت به علت نپرداختن اجاره بها یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر ملازمه نداشته و در این موارد قانون مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت نظریه شماره ۷ / ۵۲۲۹ – ۱۳۶۲/ ۱۱ / ۱۹ .

4۶- هرگاه در ضمن عقد اجاره شرط شود که چنانچه مستأجر در موعد مقرر مورد اجاره را تخلیه ننماید علاوه بر مال الاجاره مبلغی به موجر بپردازد، چنین شرطی با توجه به قانون رابطه موجر و مستأجر مصوب مجلس شورای اسلامی نافذ است.

مستأجر یک باب خانه ملتزم می گردد که پس از انقضاء مدت اجاره، مورد اجاره را حداکثر تا ۵ ماه تخلیه و تحویل موجر نماید و اگر تخلف نمود علاوه بر اجرت المسمی به ازاء هر روز دو هزار ریال به عنوان وجه الالتزام به موجر پرداخت کند آیا چنین شرطی لازم الوفاء است یا نه؟

نظر مشورتی اداره حقوقی

 1.در صورتی که قرارداد بعد از تصویب و اجراء قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ منعقد گردیده باشد با التفات به ماده ۱۰ قانون مدنی و شمول مقررات قانون مذکور و قانون مصوب سال ۶۲ چنین تعهدی معتبر بوده و دعوایی که در زمینه مطالبه وجه التزام طرح گردد قابلیت اجراء دارد ٢. در صورتی که قرارداد مزبور در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ منعقد شده باشد بر اساس ماده ۳۰ قانون اخیرالذکر باطل و بی اعتبار خواهد بود: نظريه شماره ۷/ ۵۵۵۸ – ۱۳۶۲/ ۱۲ / ۳ .

47- اگر مستأجر محل کسب، حق السهم بعضی از مالکین مورد اجاره را، از بابت اجاره بها نپردازد، صدور حکم بر تخلیه آن بلااشکال است

در مواردی که مستأجر محل کسب، خود مالک سهمی مشاع از محل مذکور باشد و اجاره بها را نسبت به سهم سایرین نپرداخته باشد آیا مورد مشمول بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر می گردد و می توان حکم به تخلیه محل کسب به طور مشاع صادر نمود یا خیر و آیا چنین حکمی مخالف روح و فلسفه قانون مذکور می باشد یا نه؟

نظر مشورتی اداره حقوقی

1. با توجه به اطلاق بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر مرداد ماه ۵۶ در مواردی که مستأجر محل کسب خود مالک سهم مشاعی از محل مزبور بوده و اجاره بها را نسبت به سهم سایرین نپرداخته باشد مورد مشمول بند 4 ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر است لذا می توان حکم به تخلیه محل کسب به طور مشاع صادر نمود و چنین حکمی مخالف روح و فلسفه قانون مذکور نمی باشد. ٢. به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکین متعدد بوده که مشاعا در مورد اجاره سهیم می باشند و بعضی از مالکین بعلل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می نماید مقررات قانون مذکور که به طور عام جاریست در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخليه سهام مشاعی صادر نمود: نظریه شماره ۷/ ۴۵۹۳ – ۱۳۶۲/ ۱۲ /۲ .

در این برگ واگذاری سهم مشاعی مستأجر، به مستأجر مشاعی دیگر بررسی شده است برای پیگیری  بهترمی توانید از 1 مشاوره بگیرید

برای ارتباط با 1 به صفحه فوق مراجعه نمایید.

جدول خلاصه: واگذاری سهم مشاعی مستأجر، به مستأجر مشاعی دیگر

پرسش و پاسخ متداول

سوال: آیا برای واگذاری سهم مشاعی مستأجر به مستأجر دیگر، نیاز به اجازه مالک است؟

در اکثر موارد، نیاز به اجازه مالک نیست، مشروط بر اینکه این واگذاری حقوق مالک را نقض نکند و در قرارداد اجاره شرطی مبنی بر عدم انتقال سهم مشاعی وجود نداشته باشد. اما اطلاع رسانی به مالک از نظر اخلاقی و جلوگیری از بروز اختلافات توصیه می شود.

سوال: چه مدارکی برای واگذاری سهم مشاعی مستأجر به مستأجر دیگر مورد نیاز است؟

اسناد هویتی طرفین، کپی سند مالکیت، قرارداد اجاره، و قرارداد واگذاری سهم مشاعی که به طور دقیق شرایط انتقال را مشخص می‌کند. در بعضی موارد ممکن است نیاز به ارائه مدارک دیگری از جمله گواهی عدم خلافی باشد.

سوال: در صورت بروز اختلاف بین مستأجرین در خصوص واگذاری سهم مشاعی، چه باید کرد؟

در صورت بروز اختلاف، ابتدا تلاش برای حل و فصل مسالمت آمیز از طریق مذاکره یا داوری توصیه می‌شود. در صورت عدم موفقیت، می‌توان از طریق مراجع قضایی اقدام قانونی نمود.

سوال: آیا واگذاری سهم مشاعی مستأجر به مستأجر دیگر مشاعی، قابل فسخ است؟

بله، در صورت وجود نقص در قرارداد یا عدم رعایت شرایط توافق شده، امکان فسخ قرارداد واگذاری سهم مشاعی وجود دارد. این امر می‌تواند از طریق مراجع قضایی یا با توافق طرفین انجام شود.

نتیجه گیری و سخن نهایی

واگذاری سهم مشاعی مستأجر به مستأجر دیگر مشاعی، فرآیندی است که با رعایت قوانین و توافق تمامی شرکا، می‌تواند به سادگی انجام شود. تنظیم دقیق قرارداد واگذاری سهم مشاعی و مشاوره با متخصصین حقوقی، از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند. شفافیت و رعایت حقوق همه طرفین، از جمله مالک، برای انجام موفقیت آمیز این فرآیند ضروری است. به خاطر داشته باشید که عدم رعایت قوانین می‌تواند به عواقب حقوقی منجر شود. بنابراین، پیش از هرگونه اقدام، مشاوره حقوقی ضروری است.