در این مطلب به موضوع نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .
نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر به چه صورت است؟
پرسش: چنانچه در قرارداد بیع، فروشنده متعهد گردد تا تاریخ معین (مثلا دو ماه دیگر) در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند در غیر این صورت علاوه بر استرداد ثمن مبلغ ده میلیون ریال بابت خلف وعده بپردازد:
۱.در صورت عدم انجام تعهد، آیا دادگاه می تواند فروشنده را به این پرداخت وجه التزام و انتقال سند رسمی را الزام کند؟ (با فرض اینکه تاریخ معین سپری شده و موارد فوق درخواست شود).
۲. آیا بایع می تواند با تمسک به خیار شرط موضوع مواد ۳۹۹ الی ۴۰۱ قانون مدنی، دفاع کند که با توجه به شرط مندرج در قرارداد بیع، خریدار فقط حق دریافت ثمن پرداختی و وجه خلف وعده را دارد و حق درخواست انتقال سند مورد معامله را ندارد و اضافه کند عدم حضور وی در موعد معین در دفترخانه و انتقال سند در حقیقت، اعلام اراده او به فسخ معامله بوده که انجام پذیرفته در نتیجه مشتری فقط باید ثمن و وجه را دریافت دارد و لاغير؟
اتفاق نظر
برای پاسخ به پرسش دو فرض دور از ذهن نیست
فرض اول: تصور شود قصد و اراده طرفین این بوده است که بیع را در دفترخانه و به هنگام تنظیم سند منعقد کنند و آنچه در قرارداد درج شده، تنها وعده انجام بیع یا قولنامه بوده است که در این صورت، خریدار فقط می تواند وجه التزام را در خواست کند چراکه در چنین وضعی وجد التزام جانشین اجرای تعهد می شود (ماده ۲۳۰ قانون مدنی)
در صورت نیاز به 1 می توانید در هر ساعت از شبانه روز با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت 1 در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
فرض دوم: (که پرسش نیز ناظر به آن است) این است که احراز شود در قرارداد اشاره شده عقد بیع به طور صحیح محقق شده و تنها رسمیت بخشیدن به آن از طریق حضور در دفترخانه و انتقال سند موضوع شرط تحقق می یابد. در این صورت، باید پذیرفت که یکی از مبانی اصلی اعمال خیار که بر پایه قاعده لاضرر استوار است حمایت از فرد زیان دیده خواهد بود، یا به عبارتی باید اعمال خیار را ابزاری در جهت احقاق حقوق و درجلوگیری از ضرر یا جبران ضرر و اجرای عدالت دانست. گفته می شود خیار شرط ناظر به موردی است که اعمال آن منوط به تخلف از انجام دادن تعهد نباشد؛ زیرا در غیر این صورت به متخلف اجازه داده می شود علاوه بر عدم اجرای تعهد و عدم وفای به عهد، هم از امتیازی برخوردار شود و هم به حق طرف مقابل لطمه وارد سازد. اگر در قرارداد صدرالاشاره بپذیریم که در صورت عدم انتقال سند، برای خریدار حق اعمال خیار تخلف شرط وجود دارد خریدار مطابق مواد ۳۳۷ و ۳۳۸ قانون مدنی، چاره ای جز مراجعه به دادگاه و الزام و درخواست و اجبار فروشنده در وفای به شرط ندارد؛ زیرا تا زمانی که عدم امکان اجبار فروشنده به انجام شرط معلوم نگردد او حق اعمال خیار اخیر و فسخ معامله و در نتیجه دریافت ثمن را نخواهد داشت البته اگر فروشنده بر خریدار شرط می کرد که هرگاه در زمان معین، ثمن یا مثل آن را به خریدار رد کند حق فسخ داشته باشد این حق برای او محفوظ می ماند، حال آنکه موضوع پرسش نیز منصرف از این مورد است پس نتیجه حاصل این که درخواست الزام به تنظیم سند مخالفتی با قرارداد مورد پرسش ندارد. طبعا اگر وجه التزام یا وجه خلف وعده برای جبران خسارت، معین و منظور شده باشد، مطالبه آن وفق ماده ۲۲۱ قانون مدنی منعی ندارد، مگر آنکه به منظوری غیر از این در نظر گرفته شده باشد که مطابق آن محل تردید خواهد بود.
نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
نظر کمیسیون نشست قضائی (۵) درباره نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
با توجه به فرض پرسش، در معامله جعل خيار شده و در صورت عدم انجام تعهد چنانچه خریدار بخواهد، دادگاه در این مورد فروشنده را منحصرا به پرداخت وجه التزام، محکوم خواهد کرد و با وجود چنین شرطی فروشنده را نمی توان ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال نمود.
جدول خلاصه: نحوه تصمیم گیری محاکم در خصوص عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
| موضوع | شرح | نتیجه احتمالی |
|---|---|---|
| عدم ایفای تعهد فروشنده | عدم انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر ذکر شده در قرارداد | مطالبه خسارت از فروشنده توسط خریدار |
| نقش قرارداد | قرارداد مبنا و تعیین کننده تعهدات طرفین است. | بررسی مفاد قرارداد توسط محاکم برای تعیین میزان خسارت و الزام فروشنده به انجام تعهد |
| مدارک مورد نیاز | قرارداد، رسید پرداخت وجه، اسناد مالکیت و … | اثبات ادعای خریدار با ارائه مدارک معتبر |
| اخطار قانونی | ضرورت ارسال اخطار کتبی به فروشنده قبل از طرح دعوی | تأثیر مثبت در روند دادرسی و افزایش شانس موفقیت خریدار |
| مسئولیت فروشنده | فروشنده مکلف به انتقال سند در موعد مقرر است، مگر با وجود عذر موجه قانونی. | محکومیت فروشنده به انتقال سند یا پرداخت خسارت |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: چه زمانی خریدار می تواند از فروشنده به دلیل عدم انتقال سند در موعد مقرر شکایت کند؟
خریدار پس از انقضای مهلت مقرر در قرارداد و عدم انتقال سند رسمی به نام خود، میتواند با ارائه مدارک و مستندات لازم، از فروشنده در مراجع قضایی شکایت کند.
سوال: چه مدارکی برای اثبات عدم ایفای تعهد فروشنده توسط خریدار لازم است؟
قرارداد خرید و فروش، رسید پرداخت وجه، کپی شناسنامه طرفین، اسناد مالکیت و هر مدرک دیگری که عدم ایفای تعهد فروشنده را ثابت کند، از جمله مدارک مورد نیاز هستند.
سوال: آیا خریدار میتواند علاوه بر انتقال سند، خسارت نیز از فروشنده مطالبه کند؟
بله، خریدار میتواند علاوه بر الزام فروشنده به انتقال سند، خسارت ناشی از تأخیر در انتقال سند را نیز مطالبه کند. میزان خسارت بر اساس شرایط قرارداد و قوانین مربوطه تعیین میشود.
سوال: نقش دادگاه در این گونه دعاوی چیست؟
دادگاه وظیفه دارد با بررسی قرارداد و مدارک ارائه شده، به ادعای خریدار رسیدگی و در صورت اثبات ادعا، فروشنده را به انتقال سند یا پرداخت خسارت محکوم کند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
در دعاوی مربوط به عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر، محاکم با بررسی دقیق قرارداد و مدارک ارائه شده از سوی طرفین، به صدور رأی عادلانه اقدام می‌کنند. خریداران باید با رعایت مراحل قانونی و ارائه مدارک کافی، حقوق خود را در این زمینه پیگیری کنند. مشاوره با وکیل متخصص در زمینه املاک و قراردادها، میتواند در موفقیت دعاوی این‌چنینی موثر باشد. مهمترین نکته، توجه به جزئیات قرارداد و ثبت مکتوب تمام موافقت‌ها و تعهدات است تا از بروز اختلافات و پیچیدگی‌های دادرسی کاسته شود.
بدون دیدگاه