در این مطلب به موضوع رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می‌گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، مسئول آن میباشد.
اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد؛ در این حالت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.
اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است که علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند، الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعهنامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولاً ١٠ درصد ارزش ملک بعنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت رأی، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده میشود.
الزام به تنظیم سند رسمی
وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری مینماید، میتواند پس از تنظیم قرارداد، الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد. اگر چه در بعضی از قراردادها، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی میشود اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه کند.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعهنامه به خواهان فروخته است. اما گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد. در این صورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود. کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
نحوه صدور اجراییه
پس از آنکه رأی الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجراییه صادر میشود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ میکند که طرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. اگر مالک رسمی در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نگردد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را بنام خریدار منتقل میکند.
نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می‌گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، مسئول میباشد.
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد؛ در این صورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.
اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است که علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند، الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعهنامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولاً ١٠ درصد ارزش ملک به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت رأی، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده میشود. در صورتی که بعد از صدور رأی به الزام به تنظیم سند توسط دادگاه، به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار میتواند قرارداد خود را فسخ میکند.
در صورت نیاز به 1 می توانید در هر ساعت از شبانه روز با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت 1 در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
اگر در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است. در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل میکند.
اگر خریدار به هر دلیلی مبایعهنامه خرید ملک را نداشته باشد، میتواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نمود. محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست.
در دعوای الزام به تنظیم سند، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک میباشد و اگر نام مالکِ ملک به عنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نمی‌شود و پرونده را مختومه مینماید.
اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح میشود. در دادخواست الزام به تنظیم سند، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و … قید گردد.
دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد محسوب نمی‌گردد؛ لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد میشود.
اگر خواسته‌ی اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته الزام خوانده به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوی مستقل نیستند؛ بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه‌ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع میکند. بنابراین دعوی مقدمه‌ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی‌شود.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.
مستندات قانونی مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند
مادهی ۲۲۰ قانون مدنی
عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم مینماید؛ بلکه متعاملین به کلیهی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل میشود، ملزم هستند.
مادهی ۲۲۱ قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و تعهد، عرفاً به منزلهی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.
مادهی ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت مادهی فوق، حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیهی مخارج آن، محکوم میکند.
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
جهت دریافت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه میتوانید از وکلای مجموعه تهران وکیل استفاده کنید. وکلای مجموعه تهران وکیل آمادهی خدمترسانی به شما مشتریان عزیز و گرامی میباشند و هدف آنها جلب رضایت و اعتماد شماست و سعی دارند با به کارگیری دانش و تجربه خود، مطلوبترین نتایج را برای پروندهی شما حاصل کنند؛ پس با اطمنیان خاطر وکلای مجموعه تهران وکیل را انتخاب کنید.
جدول خلاصه: رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
| موضوع | اهمیت | پیامد عدم رعایت |
|---|---|---|
| لزوم تنظیم سند رسمی در برخی معاملات | کاهش اختلافات و افزایش امنیت حقوقی طرفین | ابطال معامله یا بروز مشکلات اثبات |
| رای وحدت رویه دیوان عالی کشور | تعیین تکلیف در مورد الزام به تنظیم سند رسمی | ایجاد یک رویه واحد در سراسر کشور |
| انواع اسناد رسمی | شناسایی اسنادی که باید به صورت رسمی تنظیم شوند | تفاوت در آثار حقوقی اسناد رسمی و عادی |
| مصادیق معاملات نیازمند سند رسمی | آشنایی با انواع معاملاتی که تنظیم سند رسمی برای آنها الزامی است | جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی |
| نقش دفاتر اسناد رسمی | تأیید صحت اسناد و ثبت آنها | حفظ حقوق طرفین معامله |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی چه معنایی دارد؟
رای وحدت رویه به این معنی است که دیوان عالی کشور در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی در برخی معاملات، رویه واحد و یکسانی را در سراسر کشور تعیین کرده است تا اختلاف نظرها در این زمینه از بین برود و امنیت حقوقی افزایش یابد.
سوال: چه معاملاتی نیاز به تنظیم سند رسمی دارند؟
برخی معاملات مانند انتقال مالکیت املاک، وکالتنامههای مهم و معاملات با ارزش بالا، بر اساس قانون و رای وحدت رویه، نیاز به تنظیم سند رسمی دارند. این موضوع در قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط به طور مشخص بیان شده است.
سوال: پیامد عدم تنظیم سند رسمی در معاملات الزامی چیست؟
عدم تنظیم سند رسمی در معاملاتی که قانون یا رای وحدت رویه آن را الزامی دانسته، میتواند منجر به ابطال معامله، مشکلات اثبات در دادگاه و بروز اختلافات حقوقی پیچیده شود. اثبات معامله در غیاب سند رسمی بسیار دشوارتر خواهد بود.
سوال: نقش دفاتر اسناد رسمی در این موضوع چیست؟
دفاتر اسناد رسمی نقش بسیار مهمی در تنظیم اسناد رسمی و تأیید صحت آنها دارند. آنها با ثبت رسمی اسناد، امنیت حقوقی طرفین معامله را تضمین می‌کنند و از بروز اختلافات جلوگیری می‌کنند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی، گامی مهم در جهت شفافیت و امنیت حقوقی معاملات در ایران است. با تعیین رویه واحد در سراسر کشور، اختلافات احتمالی کاهش یافته و حقوق طرفین معاملات به نحو مطلوب‌تری تضمین میشود. آشنایی با این رای و مصادیق معاملات نیازمند سند رسمی برای همه افراد، به ویژه کسانی که درگیر معاملات ملکی و تجاری هستند، ضروری است. مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی در این زمینه میتواند از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی جلوگیری کند. کلمات کلیدی: رای وحدت رویه، سند رسمی، معاملات ملکی، امنیت حقوقی، دیوان عالی کشور، قانون مدنی.
1 دیدگاه
با سلام ملکی خریداری کردم با کد رهگیری و ملک تحویل بنده شده و هم اکنون در ید بنده میباشد و روز تنطیم سند متوجه شدم مالک پنج روز قبل از قبل از بیع عقد ضمان وام شخص دیگری شده ..و گواهی عدم حضور صادر شد و فروشنده محکوم به پرداخت وجه روزانه شد و رای قطعی شد .دادخواست فک رهن و الزام به فک رهن دادیم .و فروشنده تقابل فسخ داد..دادگاه رای به رد فسخ داد و اعلام کرد چون ضمانت وام قبل از عقد بیع میباشد و فروشنده در قرار داد ضمانت هر گونه حقی نسبت به ملک را از خودش سلب نموده حتی فروش و حتی اجاره ..و به همین دعوای را رد کرده الان منتظر حکم دادگاه تجدید نظر هستیم ..
به نظر شما دادگاه تجدید نظر چه رای صادر میکند