در این مطلب به موضوع در صورت انتقال مورد اجاره به غیر اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
در صورت انتقال مورد اجاره به غیردر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
طبق ماده 10 مستأجرنمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیرانتقال دهد یا واگذارنماید مگر اینکه کتبا این اختیاربه او داده شده باشد ودرصورت داشتن مجوز،هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی ازمورد اجاره رابه غیراجاره دهد مالک می تواند درصورت انقضای مدت یا فسخ اجاره، باهریک ازمستأجرین اجاره نامه را تنظیم نماید وهریک ازمستاجرین نیز درصورت فسخ ویا انقضای مدت اجاره اصلی می توانند تقاضای تنظیم اجاره نامه رابا مالک یانماینده ی قانونی اونمایند. طبق ماده 19 مستاجرمحل کسب وپیشه یا تجارت اگرحق انتقال به غیررا داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
براساس بند 2 ماده 14هرگاه عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خودمستأجراجاره داده شده ومستأجرآن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی وغیره عملاًبه غیرواگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجرلاحق اجارهنامه تنظیم شده باشد ،موجرمی تواند حسب مورد تخلیه مستاجر یا فسخ اجاره را بخواهد. اگردرقرارداداجاره حق انتقال به غیروجود نداشته باشدومالک راضی به انتقال نباشد ودرصورت انتقال منافع عین مستاجره به غیرحتی اگربه صورت جزئی باشد،موجرباید دعوای تخلیه به جهت انتقال منافع مورداجاره به غیر،به طرفیت مستاجرومتصرف مطرح ودادگاه با توجه به تبصره یک ماده 19 قانون روابط موجرومستاجر،نسبت به تعیین و تکلیف نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت وتعلق آن به مستاجر یا متصرف اقدام می نماید.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
براساس قانون موجرباید درمقابل تخلیه مستاجر،حق کسب و پیشه یا تجارت بپردازدومستأجرمستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد ودادگاه دراین مورد ضمن صدورحکم به تخلیه مورداجاره، نصف حق کسب وپیشه یا تجارت رابا جلب نظر کارشناس تعیین می کند ودرصورت عدم پرداخت ظرف مدت حداکثرسه ماه ازتاریخ حکم قطعی،حکم دادگاه ملغی الاثرمی شود ومستاجر می تواند دادخواست تجویزانتقال منافع را به دادگاه تقدیم کند واین دعوی ازسوی مستاجر به طرفیت موجراقامه می شود ودادگاه حکم به تجویزانتقال منافع مورد اجاره به غیر وتنظیم سند انتقال دردفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگراجاره نامه رسمی دربین نبود) صادرورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید ومراتب رابه موجرنیزاعلام خواهدکردو مستاجر جدیدازهرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره،قائم مقام وجایگزین مستاجرسابق خواهدبودواگرظرف شش ماه ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی،منافع مورداجاره به مستاجر جدید منتقل نشود، حکم ملغی الاثرمی شود.
مستاجربا داشتن حق انتقال به غیر،نیازی به اخذ مجوزازدادگاه برای انتقال منافع مورداجاره به غیر،برفرض عدم قطع رابطه استیجاری راندارد.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
مهلتی راکه دادگاه جهت تخلیه مستاجرباید درنظربگیرد نباید کمتراز ده روزوبیشترازدوماه باشد. مستاجرچون مالک عین نبوده ومالکیت منافع خود رااز دست داده است به همین جهت درصورت تخلف مستاجردوم،حق طرح دعوای تخلیه را نداردوهرگاه مستاجر،منافع مورد اجاره را به احد از فرزندان خود درزمان حیات منتقل نماید، حق تخلیه ازاین جهت برای مالک، ایجاد می شود، لکن اگرهمان را از طریق وصیت تملیکی، منتقل نماید، چون وصیت بعد از فوت موقعیت اجرائی پیدا می کند،لذا این انتقال به غیرنیست. قانون و روابط موجر و مستاجر سال 56 علاوه براملاک تجاری واداری، برای املاک مسکونی نیز برقراربوده است اما اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند.
در صورت نیاز به 1 می توانید در هر ساعت از شبانه روز با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت 1 در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید و همچنین در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید. همچنین برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط 1 به صفحه فوق مراجعه نمایید.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
در صورت انتقال مورد اجاره به غیردر قانون روابط موجرومستاجر۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲
درقراردادهایی که دراین سالها بسته شده،مستأجرنمیتواند مالی راکه اجاره کرده به فرد دیگری اجاره دهد مگردرصورتی که مالک درقالب نوشته وبه صورت کتبی این اجازه را به او داده باشد پس باید درقرارداد اجاره به صورت واضح وروشن نوشته شده باشد که مستأجر میتواند این مال رابه فرد دیگری اجاره دهد ودرغیراین صورت مستأجرحق اجاره دادن رانخواهد داشت وبراساس ماده ۵ قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۶۲ دفاتراسناد رسمی هنگامی که میخواهند قرارداد اجاره را تنظیم کنند،باید ذکرکنند که آیا مستأجرمیتواند مالی که اجاره کردهاست رابه دیگری اجاره دهد یا نمیتواند.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیردر قانون روابط موجر ومستاجر ۱۳۷۶
از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون،اجاره کلیه اماکن اعم ازمسکونی،تجاری،محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شده است تابع مقررات قانون مدنی و مقررات قانون مصوب روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ وشرایط بین موجر و مستاجرمی باشد.
اما اجاره نامه عادی درصورتی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می شود که شرایط زیررا داشته باشند:
- مدت درآن قید شود
- دردونسخه تنظیم شود
- طرفین اجاره آن را امضا کنند
- به وسیله دو شاهد مورد اطمینان گواهی شود
براساس ماده 474 و 498 قانون مدنی،اصل بر جواز انتقال منافع می باشدو مستاجرمی تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیرمنتقل کند ونیازی به طرح دعوا نداردمگرطرفین درقراردادشرط کرده باشندکه مستاجرحق انتقال به غیررانداردویا این اختیارازاوسلب شده باشدواگرمستاجر که حق انتقال به غیرندارد آن را اجاره دهد، اجاره باطل است واگربرخلاف شرط عمل کند موجرمی تواند به استناد تخلف ازشرط، فسخ اجاره وتخلیه رادرخواست کند واگرمستاجرحق سرقفلی داشته باشد باید به نرخ روزبه مستاجرپرداخت شودواین حق ساقط نمی شودومالک ابتدا بایدبه مستأجر فرصت دهد که قرارداداجاره دوم را فسخ کندودرصورت امتناع مستاجر،مالک میتواند قرارداد اجاره را فسخ واز دادگاه حکم تخلیه ملک را درخواست نماید ومستأجر دوم،برای جبران خسارات خود باید به مستاجر اول مراجعه کند.
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر، مستأجر یا متصرف بر حسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه است
چنانچه مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره محل کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ را به غیر واگذار نماید و این واگذاری بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ صورت گرفته باشد آیا درخواست تخلیه از ناحیه موجر تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود یا تابع قانون سال ۱۳۷۶؟ و اگر انتقال مورد اجاره به غیر در مورد همین موضوع بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ با اجازه موجر صورت گیرد رابطه موجر و منتقل اليه تابع کدام قانون خواهد بود، و در این صورت تکلیف حق کسب و پیشه مستأجر چه خواهد شد؟
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
نظریه اداره کل حقوقی در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
چنانچه محل کسب یا پیشه یا تجارت بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، از طرف مستأجر، بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر یا متصرف بر حسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و چنان چه احراز شود که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به متصرف واگذار نموده است، متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه تعیین شده خواهد بود.
اما اگر مستأجر با موافقت موجر، مورد اجاره را که قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ در اجاره داشته، به غیر واگذار نموده باشد رابطه مصرف یا مستأجر جدید با موجر طبق بند «۲» آیین نامه اجرایی باز هم تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود و موجر به لحاظ انتقال به غير حق درخواست تخلیه را ندارد. نظریه شماره ۷/ ۲۵۶۸ مورخ ۱۳۷۸/ ۵ / ۷ .
در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
جدول خلاصه: در صورت انتقال مورد اجاره به غیر
| موضوع | نکات کلیدی | پیامدها |
|---|---|---|
| رضایت موجر | اجاره به غیر بدون اجازه موجر ممنوع است. | فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک |
| شرایط انتقال | در برخی موارد با توافق موجر امکان انتقال وجود دارد. | تغییر در شرایط قرارداد، پرداخت حق انتقال |
| مسئولیت مستاجر | مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها و حفظ ملک مسئول است. | مسئولیت مالی و حقوقی مستاجر نسبت به موجر حفظ می شود. |
| قوانین مربوطه | قانون روابط موجر و مستاجر | مراجعه به مراجع قضایی در صورت بروز اختلاف |
| اهمیت قرارداد | قرارداد اجاره باید به طور کامل و دقیق تنظیم شود. | پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: آیا انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه موجر قانونی است؟
خیر، انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه کتبی موجر خلاف قانون و موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک خواهد شد.
سوال: چه شرایطی برای انتقال اجاره به غیر با اجازه موجر لازم است؟
به طور معمول، موجر میتواند در قرارداد اجاره، شرایطی را برای انتقال به غیر تعیین کند. این شرایط میتواند شامل پرداخت مبلغی به عنوان حق انتقال، معرفی شخص جدید به موجر و کسب رضایت کتبی او باشد.
سوال: در صورت انتقال غیرقانونی، چه اقداماتی از سوی موجر قابل انجام است؟
موجر میتواند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح کند.
سوال: آیا می‌توان در قرارداد اجاره، بندی برای ممنوعیت انتقال به غیر درج کرد؟
بله، درج بندی مبنی بر ممنوعیت انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه کتبی موجر در قرارداد، امری معمول و قانونی است.
نتیجه گیری و سخن نهایی
انتقال مورد اجاره به غیر، موضوعی حساس در روابط موجر و مستاجر است که تابع قوانین و مقررات مربوطه می‌باشد. رعایت دقیق مفاد قرارداد اجاره و کسب اجازه کتبی موجر پیش از هرگونه انتقال، از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند. در صورت عدم رعایت این نکات، مستاجر ممکن است با عواقب حقوقی و مالی سنگینی روبرو شود. بنابراین، مشاوره با متخصصین حقوقی در این زمینه توصیه می‌شود.
بدون دیدگاه