تنظیم اجاره نامه بر حق سرقفلی

چنانچه موجر با اجاره دادن محل کسب، مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض اینکه قرارداد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، منعقد شده باشد، آیا مستأجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد؟

در این مطلب تنظیم اجاره نامه بر حق سرقفلیتنظیم اجاره نامه بر حق سرقفلی بررسی شده است. در صورت نیاز به 1 می توانید از طریق شماره های مندرج با وکیل مورد نظر خود ارتباط برقرار کنید.

نظر اکثریت

عقد مطابق قانون مدنی ماده ۱۹۱ قانون مدنی) به قصد انشای طرفین معامله محقق می شود و الفاظ عقود محمول است بر معانی عرقیه (ماده ۲۲۴ قانون مدنی) لنا اصل حکومت اراده اصحابه عقد در فرض مرقوم تحت عنوان قرض الحسنه مبلغی، مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر پرداخت می کند که قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستاجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد تقلیل یابد حال آنکه مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر یا فرض افزایش قیمت ناعادلانه خواهد بود. نتیجه اینکه موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض الحسنه دریافت داشته، باید به مستأجر مسترد کند.

نظر اقلیت

مقنن در سال ۱۳۷۶ برای جلوگیری از سوء استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستاجر را بر پایه اینکه «سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستأجر باید پرداخت شود» به تصویب رسانید، لذا هرگونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافي حق سرقفلی باشد کان لم یکن تلقی می شود. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می کنند که متعلق به فعالیت مستأجر در ملک مذکور است. بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستأجر مسترد گردد، ولو اینکه طرفین در عقد عنوان «قرض الحسنه» را قید نمایند. از این رو، به لحاظ اینکه قاضی باید عناوین مندرج در قرارداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند، هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی پذیرد، زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.|

نظر کمیسیون در باب تنظیم اجاره نامه بر حق سرقفلی

نشست قضایی (۵): با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، بر این عبارت «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه به آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و با سپردن آن به دایره اجرا است.» نظر اکثریت صحیح تشخیص و مورد تایید است.

همچنین اگر می خواهید روند حقوقی کارهای خود را به صورت غیرحضوری دنیال کنید، می توانید از 1 استفاده کنید.

جدول خلاصه: تنظیم اجاره نامه بر حق سرقفلی

پرسش و پاسخ متداول

سوال: چه مواردی باید در اجاره نامه بر حق سرقفلی قید شود؟

مواردی مانند مبلغ اجاره بها، مدت اجاره، نحوه پرداخت اجاره بها، شرایط فسخ قرارداد، نحوه تعیین و پرداخت حق سرقفلی، نحوه تعمیرات و نگهداری ملک، مسئولیت ها و تعهدات طرفین و… باید به طور دقیق در قرارداد قید شوند.

سوال: آیا اجاره نامه بر حق سرقفلی نیاز به ثبت دارد؟

بله، به منظور جلوگیری از بروز اختلافات و برای اثبات مالکیت و حق سرقفلی، ثبت قرارداد اجاره نامه بر حق سرقفلی در اداره ثبت اسناد و املاک بسیار توصیه می شود.

سوال: در صورت فوت موجر، تکلیف حق سرقفلی چه می شود؟

در صورت فوت موجر، حق سرقفلی به وراث او منتقل می شود و مستاجر می تواند با وراث برای تمدید قرارداد و یا تعیین تکلیف حق سرقفلی مذاکره کند.

سوال: تفاوت اجاره نامه عادی با اجاره نامه بر حق سرقفلی چیست؟

اجاره نامه عادی فقط حق استفاده از ملک را به مستاجر می دهد، در حالی که اجاره نامه بر حق سرقفلی علاوه بر حق استفاده، شامل حق سرقفلی نیز می باشد که نشان دهنده ارزش افزوده کسب و کار مستاجر در آن مکان است.

نتیجه گیری و سخن نهایی

تنظیم صحیح اجاره نامه بر حق سرقفلی، امری بسیار مهم برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی بین موجر و مستاجر در آینده است. مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه برای تنظیم قراردادی دقیق و جامع، تضمین کننده حقوق و منافع هر دو طرف خواهد بود. با توجه به پیچیدگی های حقوقی مرتبط با حق سرقفلی، توصیه می‌شود قبل از امضای هرگونه قرارداد، به طور کامل از جزئیات آن آگاهی پیدا کرده و در صورت لزوم، از مشاوره حقوقی متخصص استفاده کنید. رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوط به املاک تجاری در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است.