در این مطلب به موضوع تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
هر زمین یا ملکی، کاربری مشخصی دارد که این کاربری می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. تغییر کاربری یا تغییر بهره برداری، استفاده از ساختمان یا زمین بعد از احداث و به صورت غیر از آنچه که در محتوای طرح و پروانه ذکر شده است. به عبارتی مالک به خاطر ایجاد منافع بهتر، از ملک یا زمین خارج از نوعیت مجاز آن اقدام می‌کند.
نوع رایج تغییر کاربری تبدیل زمین زراعی به مسکونی است و ملک مسکونی و تجاری به اداری تبدیل می شود و هر کدام از این تغییرات با مراحل و مشخصات خاصی انجام می‌شود و در صورت انجام آنها پیگرد قانونی دارد.
تعریف کاربری
کاربری نوع استفاده از ملک می‌باشد که توسط مراجع صلاحیت دار با توجه به تفصیل شهرها و طرح هادی روستا بر اساس چگونگی استفاده از آن و فعالیت‌های مربوط مشخص می‌شود.
پرونده‌های موفق وکیل تغییر کاربری در گروه تهران وکیل:
از آنجایی که در گروه تهران وکیل، وکلا به صورت تخصصی در زمینه های حقوقی و کیفری کار می‌کنند؛ به عنوان مثال وکیل تغییر کاربری به صورت تخصصی تنها در این زمینه فعالیت می‌کند و از پذیرش پرونده در زمینه های دیگر مثل پرونده قتل معذور است. تعداد پرونده‌هایی که وکیل متخصص در این زمینه پیگیری می‌کند از دیگر وکلای سایر مجموعه‌ها بیشتر است و همچنین به دلیل فعالیت تخصصی و وجود وکلای باتجربه و حرفه‌‌ای موفقیت در چنین پرونده‌هایی زیاد می‌باشد. از جمله پرونده های شاخصی که وکلای تغییر کاربری انجام می‌دهند.
پرونده های شاخص موفقیت وکیل تغییر کاربری در گروه تهران وکیل
۱. پرونده ۱۰ هکتار زمین اراضی ملی اعلام شده که موفق به باز پس گیری زمین شده
۲. پرونده تصرف عدوانی ملکی به ارزش ۱۰ میلیارد تومان که منجر به محکومیت متهمین و بازپس‌گیری ملک از آنها به موکلین شاکی این پرونده شد.
۳. پرونده فروش مال غیر و کلاهبرداری از طریق وکالت فروش ملک که ملکی به ارزش ۳ میلیارد تومان به ارزش ۵۰ میلیون تومان معامله شد و منجر به محکومیت و هم به پنج سال حبس و پس گیری ملک به همراه خسارت از موکل پرونده تهاتر ملکی به ارزش ۲۴ میلیارد تومان.
۴. پرونده انحصار وراثت و سهم ارث ملک به ارزش ۱۴ میلیارد تومان ۶ پرونده زمین‌خواری املاکی به ارزش مجموع ۴۰۰ میلیارد تومان که منجر به دستگیری و محکومیت متهم و بازپس گیری املاک شد.
محورهای اصلی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
ایجاد مرجع معین برای صدور اجازه دهید تغییر کاربری بر اساس تبصره یک ماده یک قانون یادشده، درخواست تغییر کاربری اراضی در کمیسیون موضوع تبصره مذکور رسیدگی می‌شود. با توجه به اینکه این کمیسیون از جمله کمیسیون اداری و دولتی رأی صادره از آن در هیئت عمومی دیوان عدالت اداری قابل شکایت است. دور نگاری تغییر کاربری غیرمجاز بر اساس ماده ۳۳ اصلاحی قانون موصوف کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغها بدون گرفتن مجوز از تغییر کاربری اقدام به تغییر کاربری می کند.
تکالیف مقامات و ادارات رسمی پس از تعیین کمیسیون تغییر کاربری مبادرت به اقدام به صدور مجوز می کند. در غیر این صورت کارکنان متخلف به مجازات سنگین و جزای نقدی نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید جدید که مورد نظر متخلف بوده است. در صورت تکرار، علاوه بر جریمه به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
چهار اثر تاریخ وقوع جرم در میزان نوع مجازات
مجازات تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغها در ماده ۳ قانون که الزام مرتکب پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ پرداخت جزای نقدی تا ۳ برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات حبس از یک ماه تا ۶ ماه تعیین شده است. محدوده اجرای قانون قانون حفظ کاربری در اراضی زراعی و باغ خارج از محدوده شهرها اجرا می‌شود ولی برابر تبصره الحاقی به ماده یک قانون مذکور اراضی داخل روستاها دارای طرح‌های مصوب مشمول ضوابط طرح بوده و از کلیه ضوابط در این قانون مستثنا می باشد.
نتیجه گیری:
با توجه به آنچه بیان شد، به نظر می رسد اجرای کارآمد قانون حفظ کاربری اراضی بستگی به هماهنگی ویژه بین اداره جهاد کشاورزی از یک طرف و سایر دستگاه‌های عمومی و ارگانهای دولتی از طرف دیگر است و تدوین طرح جامعه سرزمین مطرح در بند یک ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی تعیین وظایف آن مصوبه ۱۶ تیر ۱۳۵۳ با اصلاحیه‌های بعدی به شکلی که در قانون مذکور آمده کمک زیادی به ایجاد واحدهای کشاورزی و صنعتی کرده و در نتیجه از کاربری های متنوع در پهنه‌های سرزمین کوچک که سبب بروز مشکل زیست محیطی تخریب اراضی کشاورزی و حتی معضلات زیست اجتماعی نیز می شود، پیشگیری می‌کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از وکلای صاحب تجربه تهران وکیل بیشتر کمک بگیرید.
هر روز شاهد ساخت و سازهای غیرمجاز بیشتری در کشور هستیم که این مسئله منجر شده است تا شهرداری به شکل جدی به آن رسیدگی کند.
اما در صورت طرح شکایت شهرداری از مردم بابت تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز، کدام مرجع صالح به رسیدگی است؟ همانطور که می دانیم تمامی شکایات مطرح شده بین مردم و ادارات، به دیوان عدالت اداری ارسال شده و در آنجا به پرونده ها رسیدگی می شود.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
از این رو در صورت بروز هرگونه مشکل و اختلافی بین مردم و شهرداری، دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی است. در واقع طبق تبصره های 1،6 و 7 ماده 100 قانون شهرداری که در سال 1334 تصویب شد، شهرداری می تواند اقدام به جلوگیری و متوقف ساختن عملیات ساختمان و تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز نماید. اما در چنین حالتی این سوال مطرح می شود که آیا شهرداری می تواند راسا اقدام به پلمپ کردن یا تخریب ساختمان نماید؟
از سوی دیگر آیا شهرداری می تواند مشکل ساخت و ساز غیرمجاز را با دریافت جریمه از مالک برطرف کند؟ باید بگوییم تنها افرادی می توانند به این سوالات به خوبی و با دانش کافی پاسخ دهند که نسبت به کمیسیون ماده 100 شهرداری اطلاعات دقیقی داشته باشند. وکیل دیوان عدالت اداری تنها کسی است که نسبت به این ماده قانونی اشراف کامل داشته و می تواند در روند رسیدگی به پرونده تاثیر چشمگیری داشته باشد.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
نظر مشورتی قوه قضاییه در مورد تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
طبق اصلاحات و الحاقات بعدی که در قسمت اخیر ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 بیان شده است، شهرداری می توانند از ساخت و ساز ساختمان هایی که دارای پروانه ساخت نیستند و یا مخالف با مفاد پروانه ساخت هستند، جلوگیری نماید. اعم از این که ساختمان در زمین محصور واقع شده باشد یا غیر محصور. البته در تبصره 6 و 7 این ماده به نکاتی در مورد جلوگیری از ادامه عملیات اشاره شده است.
طبق تبصره های ماده 100 قانون شهرداری، جوازی برای پلمپ ساخت و ساز غیرمجاز بدون پروانه و یا مخالف با مفاد پروانه توسط ماموران شهرداری پیش بینی نشده است. از این رو شهرداری در صورت تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز تنها می تواند از عملیات ساخت و ساز غیرمجاز جلوگیری نماید.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
از این رو طبق قانون شهرداری نمی تواند اقدام به تخریب ساختمان احداث شده و توقیف وسایل و ماشین آلات نماید.
در صورت بروز مشکل ساختمانی با شهرداری، بهترین راهکار مراجعه به 1 است. 1 که در زمینه های مختلف قانون شهرداری، امور مالیاتی، کمیسیون ماده 100 شهرداری، کمیسیون ماده 99 شهرداری، تامین اجتماعی و … دانش بالایی دارد، می تواند در روند رسیدگی به پرونده کمک شایانی به شاکی یا متشاکی نماید.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
وکیل آشنا به ماده 100 قانون شهرداری
تنها وکلایی که در دیوان عدالت اداری مشغول به فعالیت هستند، نسبت به قوانین شهرداری اشراف کامل داشته و می توانند به روند رسیدگی پرونده کمک کنند. وکیل دیوان عدالت اداری می تواند با مراجعه به شعبه بدوی دیوان عدالت اداری در تهران، به راحتی پرونده شکایت ادارات از مردم یا مردم از ادارات را بررسی و پیگیری نماید.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز یکی از شکایاتی است که به دلیل پیچیدگی های زیادی که دارد، باید توسط بهترین وکیلی دیوان عدالت اداری رسیدگی شود. زیرا مردم عادی نسبت به قوانین شهرداری اطلاعات کاملی نداشته و ممکن است قادر به دفاع از شکایت خود در دیوان عدالت اداری نباشند.
تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز
از این رو بهترین راهکار برای دفاع از شکایت تغییر کاربری و ساخت و ساز غیرمجاز در دیوان عدالت اداری، سپردن آن به وکیل متخصص و با تجربه دیوان عدالت اداری است. تا در کوتاه ترین زمان ممکن نتیجه مطلوب را برای موکل خود به دست آورد.