تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز

با عنایت به تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ که اشعار می دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟

در این مطلب به تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز پرداته شده است. در صورت تمایل به صحبت با 1 می توانید با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید.

نظر اکثریت

چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده ۳ قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده ۴ قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملا متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملا مشخص و مبلغ، معین باشد که در این صورت هیچ گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی که مطالبه سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت به اثبات نرسد، در عین حالی که مبلغ و میزان آن ابتداء مشخص نیست. به علاوه قانونگذار در فرض سؤال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت ادله ی روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی باشد و تنها مستاجر حق مطالبه آن را خواهد داشت، هم چنان که ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ کاملا در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.

نظر اقلیت

گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده ۴ قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت عادله روز میدانند گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله ی روز مؤثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله ی روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می کند، از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند، تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود

نظر کمیسیون

نشست قضایی (۵): با توجه به سیاق عبارت تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و به کار بردن عدالت در هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد» چنین استنباط می شود که وجود دو حق تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به طور پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضایی واقع شود، و هدف قانونگذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد، و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده ۶ قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.

برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط 1 به صفحه فوق مراجعه نمایید.

جدول خلاصه: تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز

پرسش و پاسخ متداول

سوال: چگونه قیمت عادله روز سرقفلی تعیین می‌شود؟

قیمت عادله روز سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری با توجه به موقعیت ملک، متراژ، نوع فعالیت تجاری، شرایط بازار و سایر عوامل تعیین می‌شود. توافق طرفین نیز در تعیین این قیمت موثر است.

سوال: در صورت اختلاف نظر در مورد قیمت سرقفلی چه باید کرد؟

در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد قیمت عادله روز سرقفلی، باید به مراجع قانونی مانند دادگاه مراجعه شود تا کارشناس رسمی دادگستری تعیین قیمت نماید.

سوال: آیا تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی امکان‌پذیر است؟

خیر، مگر در مواردی خاص که در قرارداد اجاره قید شده باشد یا حکم قانونی مبنی بر عدم پرداخت صادر شود. در اکثر موارد، پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز، الزامی است.

سوال: چه مدارکی برای تعیین قیمت عادله روز سرقفلی مورد نیاز است؟

مدارک مورد نیاز شامل سند مالکیت، قرارداد اجاره، مدارک مربوط به فعالیت تجاری و … است. کارشناس رسمی دادگستری لیست کاملی از مدارک مورد نیاز را ارائه خواهد داد.

نتیجه گیری و سخن نهایی

تعیین و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز، موضوعی مهم و پیچیده در روابط موجر و مستاجر است. برای پیشگیری از بروز اختلافات، توصیه می‌شود که قبل از انعقاد قرارداد اجاره، مبلغ سرقفلی و روش تعیین آن به طور شفاف و دقیق در قرارداد قید شود. در صورت بروز اختلاف، ارجاع به مراجع قانونی و استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، راه حل مناسبی برای حل اختلاف و تعیین قیمت عادله روز سرقفلی خواهد بود. مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه نیز می‌تواند بسیار مفید باشد.