مالک مغازه X در سال ۱۳۶۸ آن را به شخص (ب) اجاره داده است در سال ۱۳۷۹ شخص (ب) همان مغازه را با رعایت تمام شرایط مقرر در قانون سال ۱۳۷۶ به شخص (ج) اجاره داده است. در حال حاضر (ب) عليه (ج) در خواست صدور دستور تخلیه را طرح کرده است. دادگاه در قبال این درخواست چه تصمیمی اتخاذ می کند؟
نظر اکثریت
با عنایت به اینکه مستاجر اول، مالک منافع عين مستأجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستاجر دوم کرده است و با توجه به اینکه مستاجر اول در عین مستاجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال ۶۸ بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ این حق برای او ایجاد شده است و نظر به اینکه رابطه استیجاری مستأجر اول با مالک عین بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ بوده اما رابطه استیجاری نامبرده باستأجر دوم مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است و با انعقاد عقد اجاره دوم، مستأجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است. دعوای تخلیه مستاجر اول به طرفیت مستأجر دوم قابل استماع و رسیدگی می باشد و وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر مستأجر اول نیز تأثیری در اصل قضیه ندارد زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نمی شود و قانونگذار نیز به این جهت عامية و عالما عنوان قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۳۹ را در سال ۱۳۵۶ به قانون موجر و مستأجر تغییر داد و در قانون سال ۱۳۷۶ نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک دستور تخلیه صادر میشود. در نهایت در صورتی که مستاجر لول حق انتقال به غیر نداشته باشد، موجر اصلی یا مالک نیز می تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستاجر دوم که قائم مقام او است اقامه کند؛ زیرا رابطه استیجاری مالک با مستاجر اول همچنان به قوت خود باقی است
نظر اقلیت
نظر به اینکه مستأجر اول با انعقاد عقد اجاره دوم از جریان اجاره عین مستاجره خارج می شود و مستاجر دوم قائم مقام مستاجر اول شده و رابطه استیجاری بین مستاجر دوم با مالک برقرار میشود و بعد از اجاره دوم، مستأجر اول هیچ علقه ای به عین مستأجره ندارد، دعوای تخلیه مستأجر اول عليه مستأجر دوم قابل استماع نیست زیرا با انتقال عين مستأجره به ثالث، نامبرده دیگر مستأجر نیست بلکه مستأجر دوم قائم مقام او شده است و همچنین مستأجر اول، موجر نیز تلقی نمی شود زیرا نامبرده به قائم مقامی از مالک، عین مستاجره را به ثالث منتقل کرده است و موجر در حقیقت همان مالک است. رأی وحدت رویه شماره ۹ سال ۱۳۵۵ نیز بر این نکته تصریح دارد و مقرر کرده که با واگذاری عین مستأجره به ثالث، دیگر مستأجر هیچ حقی در عین مستاجره ندارد و دعوای تخلیه او قابل استماع نیست. در نهایت مستأجر اول می تواند حق کسب و پیشه و تجارت خود را از مستأجر دوم مطالبه کند
.
نظر کمیسیون
نشست قضایی (1) مدنی: در فرض سؤال چنان چه مستأجر اول با سند رسمی مغازه را از مالک با حق انتقال به غیر اجاره کرده باشد و مورد اجاره را با سند رسمی به غیر منتقل نماید این انتقال متضمن صلح منافع مورد اجاره به غیر با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بوده، مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام قانونی مستاجر سابق خواهد بود. در شرایطی که مستاجر اول بدون دریافت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت مورد اجاره را به طور موقت و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به شخصی اجاره داده باشد، با انقضای مدت اجاره می تواند از مرجع قضایی درخواست صدور دستور تخلیه را بکند، زیرا علاوه بر اینکه طرفین حاکمیت قانون سال ۱۳۷۶ را مورد تأیید قرار خادماند، عرف حاکم در روابط موجر و مستأجر در واگذاری مورد اجاره بدون انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت بر این منوال است. در نتیجه نظر اکثریت مورد تایید است
در نتیجه اگر به اطلاعات بیشتری نیاز دارید با شماره های مدرج در سایت تماس گرفته یا به 1 مراجعه کنید
جدول خلاصه: تخلیه مغازه ای که در سال ۱۳۶۸ به اجاره داده شده است
| موضوع | نکته کلیدی | توضیحات |
|---|---|---|
| قانون | قانون روابط موجر و مستاجر | تعیین کننده حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در سال 1368 و پس از آن. |
| مدت اجاره | بیش از 30 سال | اثرات قانونی طولانی بودن مدت اجاره بر روند تخلیه. |
| تخلیه | رویه قانونی تخلیه | ضرورت طی مراحل قانونی برای تخلیه مغازه. |
| موافقت نامه | وجود یا عدم وجود توافقنامه کتبی | نقش اسناد و مدارک در تعیین حق موجر. |
| رای دادگاه | حکم قطعی دادگاه | الزام به اجرای حکم دادگاه جهت تخلیه مغازه. |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: آیا تخلیه مغازه ای که از سال ۱۳۶۸ به اجاره داده شده است، به راحتی امکان پذیر است؟
خیر. به دلیل گذشت زمان طولانی و احتمال وجود قراردادهای قدیمی، روند تخلیه مغازه نیازمند طی مراحل قانونی و مراجعه به مراجع قضایی است. قانون روابط موجر و مستاجر و مدت اجاره نقش تعیین کننده‌ای در این امر دارند.
سوال: برای تخلیه مغازه چه مدارکی لازم است؟
مدارک مورد نیاز شامل قرارداد اجاره (در صورت وجود)، سند مالکیت، مدارک شناسایی، و احتمالا سایر مدارک مرتبط با ادعای موجر برای تخلیه است. مراجعه به وکیل متخصص در این زمینه توصیه میشود.
سوال: نقش قانون روابط موجر و مستاجر در تخلیه مغازه چیست؟
قانون روابط موجر و مستاجر تعیین کننده حقوق و تکالیف موجر و مستاجر است. با توجه به اینکه اجاره از سال 1368 بوده، نسخه های مختلف این قانون در طول زمان باید بررسی شود تا حقوق و تکالیف طرفین مشخص شود.
سوال: آیا امکان توافق با مستاجر برای تخلیه وجود دارد؟
بله، توافق دوستانه بین موجر و مستاجر بهترین راه حل است و از طولانی شدن روند قضایی جلوگیری می‌کند. اما در صورت عدم توافق، مراحل قانونی برای تخلیه باید طی شود.
نتیجه گیری و سخن نهایی
تخلیه مغازه ای که از سال 1368 به اجاره داده شده، فرایندی پیچیده و زمان‌بر است که نیازمند دانش حقوقی و توجه به قانون روابط موجر و مستاجر و مدارک مرتبط با اجاره نامه است. مراجعه به وکیل متخصص در این زمینه برای اطمینان از طی مراحل قانونی و حصول نتیجه مطلوب، امری ضروری است. توجه به مدت اجاره و توافقات احتمالی بین موجر و مستاجر در سرعت بخشیدن به روند تخلیه بسیار موثر خواهد بود. در نهایت، حکم قطعی دادگاه برای تخلیه مغازه الزامی است.
بدون دیدگاه