تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

در این مطلب به موضوع تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک چیست؟

پرسش: چنانچه مستحق للغير در آمدن مبیع و ضمان درک محرز شود:

الف) مشتری باید دادخواست اعلام بطلان بيع دهد یا فسخ بيع؟

ب) آیا در صورت جهل مشتری به وجود فساد به موجب ماده ۳۹۱ قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز برآید، چنانچه مشتری در قطعه زمینی که خریده است، اقدام به احداث مستحدثات نیز کرده باشد و درعین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده شده باشد آیا مشتری می تواند بهای مستحدثات و ارزش افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند؟

ج) اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از آن رضایت دهد آیا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است؟

د) وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت یا تخفیف و برائت بایع از ضمان درک در ضمن عقد بیع به چه صورت است؟

در صورت نیاز به 1 می توانید در هر ساعت از شبانه روز با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت 1 در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

اتفاق نظر

الف) با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی مشتری می تواند به خواسته الزام به استرداد ثمن اقامه دعوا کند و به نظر می رسد که نیازی به اقامه دعوای دیگر نباشد؛ ولیکن چنانچه تمایل داشته باشد که دادگاه در خصوص بیع مورد نظر اظهارنظر کند باید به خواسته اعلام بطلان بيع اقامه دعوا کند زیرا:

اولا: در ماده ۳۹۱ از بیع فاسد صحبت شده است و حسب ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

ثانيا: استرداد ثمن اثر بطلان عقد است.

ثالثا: منشا ضمان درک ممنوع بودن اكل مال به باطل یا دارا شدن غیر عادلانه است؛ اما فسخ بيع ناظر بر قرارداد کاملی می شود که قانونا به لحاظ شرط ضمن آن ویا یکی از خیارات قابل فسخ باشد.

ب) با توجه به مواد ۳۹۱، ۳۹۳ و ۳۱۴ قانون مدنی و با عنایت به نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۷۲۴- ۱۳۷۹/۱۱/۳۰اداره حقوقی که بیان می دارد: «منظور از غرامات وارده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است نظير مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و افزایش قیمت سوقيه قابل مطالبه نیست» و با توجه به این که نظر مشهور فقها نیز همین است، می توان گفت:

۱. ارزش افزوده ملک قابل مطالبه نیست.

٢. در خصوص مستحدثات چون این زیادتی عین است در صورتی که مالک و مشتری به نوعی در خصوص مستحدثات ایجاد شده توافق کنند مشتری نمی تواند در این خصوص ادعای دیگری داشته باشد ولیکن در صورت عدم توافق مالک و مشتری و صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع و اجرای آن، مشتری می تواند بهای مصالح و اجرت کارگران و بناو غیره که در این راستا پرداخته از بایع مطالبه نماید و نمی تواند بهای عین زائد را از بایع فضولی مطالبه کند.

ج) ۱. مالک هم مطالبه و هم قبض ثمن توسط بایع را تنفیذ کند مشتری دیگر حق رجوع به بایع فضولی ندارد.

۲. چنانچه مالک فقط معامله را تنفیذ کند و قبض ثمن را تنفیذ ننماید مشتری جهت استرداد ثمن حق مراجعه به بایع را دارد.

د) با توجه به مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی تشدید مسئولیت بایع یا تخفیف و یا حتی برائت وی از ضمان درک صحیح است.

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی درباره تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغير درآید، بایع ضامن است و بایع باید ثمن معامله را مسترد دارد. لذا مشتری باید دادخواست ابطال معامله (بطلان بيع)و استرداد ثمن را به دادگاه تقدیم کند و در صورت جهل مشتری به فساد مبیع،می تواند غرامات وارده از جمله بهای مستحدثات را مطابق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ و ۲۹۳ قانون مدنی و در حدود آن مطالبه کند.

هرگاه بخشی از مبیع مستحق للغير درآید بیع تنها نسبت به همان بخش باطل خواهد بود و در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می تواند بیع را نسبت به بخش درست آن نیز به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. رضایت مالک اصلی بعد از وقوع عقد و تنفيذ بيع، مسقط حق اعمال ضمان درک مشتری خواهد بود. در نتیجه اتفاق نظر تأیید می شود.

جدول خلاصه: تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

پرسش و پاسخ متداول

سوال: اگر فروشنده ثابت کند که در زمان عقد فروش، از مستحق للغير بودن مبیع بی‌خبر بوده، چه اتفاقی می‌افتد؟

در این صورت، ممکن است ضمان درک به طور کامل یا جزئی از فروشنده ساقط شود. اما اثبات این ادعا بر عهده فروشنده است.

سوال: آیا خریدار می‌تواند علاوه بر فسخ عقد، خسارت‌های دیگری را نیز از فروشنده مطالبه کند؟

بله، خریدار می‌تواند علاوه بر فسخ عقد، خسارات ناشی از عدم مالکیت صحیح مبیع را نیز از فروشنده مطالبه کند. این خسارت‌ها می‌تواند شامل هزینه‌های دادرسی، ضرر و زیان ناشی از عدم استفاده از مبیع و … باشد.

سوال: چه مدارکی برای اثبات مستحق للغير بودن مبیع مورد نیاز است؟

مدارک لازم برای اثبات مستحق للغير بودن مبیع، بسته به نوع مال و شرایط معامله متفاوت است. به طور کلی، هر مدرکی که مالکیت شخص دیگری را بر مبیع ثابت کند، قابل قبول است. مانند سند مالکیت به نام شخص دیگر، شهادت شهود، و …

سوال: نقش دادگاه در حل اختلافات ناشی از مستحق للغير بودن مبیع چیست؟

دادگاه وظیفه بررسی ادعاهای طرفین، بررسی مدارک و مستندات و صدور رای عادلانه را بر عهده دارد. دادگاه می‌تواند عقد را فسخ کند و فروشنده را به پرداخت خسارت محکوم کند.

نتیجه گیری و سخن نهایی

مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک، از جمله مسائل مهم در حقوق معاملات است که تبعات جدی برای طرفین معامله به همراه دارد. بررسی دقیق مالکیت مبیع قبل از عقد و توجه به ضمان درک، از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی جلوگیری می‌کند. مشاوره با متخصصین حقوقی در این زمینه، برای حفظ حقوق و منافع طرفین معامله، توصیه می‌شود. کلمات کلیدی مرتبط با این موضوع شامل: حقوق معاملات، فسخ عقد، ضمان درک، مستحق للغير، مبیع، خسارت، مالکیت، می‌باشند. شناخت دقیق این مفاهیم و رعایت احتیاط‌های لازم، از بروز مشکلات حقوقی در معاملات املاک و سایر اموال جلوگیری می کند.