بر اساس قانون مدنی ایران، همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند، عقد بيع منعقد می شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، ولو آن که مکتوب نشده باشد، بیع تشکیل می شود.
دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع زمانی تقدیم میشود که ملکی خریداری شود و مبایعه نامه ی مکتوبی در بین نباشد و خواهان، قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی، مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه، وقوع بيع را اثبات کند.
در این مطلب به تأیید و اثبات وقوع بيع پرداخته شده است. شما ی توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص موضوع مذکور و سایر مسائل حقوقی از طریق راه های ارتباطی اعلام شده با 1 تهران وکیل در تماس باشید.
دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع، اگر ادله و مستندات را کافی دانست، حکم به تأیید وقوع بیع صادر می کند.
- طرفین دعوی
هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و با فروشنده، می تواند علیه ی طرف مقابل طرح دعوا کند. اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.
- مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مرتبط به املاک، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه ی قضایی آن واقع شده است.
- نحوه ی اجرای رأی
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنابراین دادگاه فقط بیع را تأیید می کند. دادنامه ی تأیید بیع جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
- برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲ و ۴ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به این استدلال که دعوای 1، مربوط به مال غیر منقول و جزو امور غیرترافعی است، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می پذیرند.
۲) حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بيع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع، صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.
۳) دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود. در مقابل، دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
اثبات وقوع بیع در مورد املاکه معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مثل مبایعه نامه، جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود.
- مستندات قانونی ماده ی ۳۳۹ قانون مدنی
پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است، بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
- صدر ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و با کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
- ماده ی ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نخواهد شد.
- نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت نامه ی شماره ی ۹۵/ ۱۰۲ / ۲۶۶۴ مورخ ۹۵/ ۸ / ۴ )
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفأ اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.
اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصيص خورده است.
جدول خلاصه: تأیید و اثبات وقوع بيع
| شرایط اصلی | مدارک و شواهد | نکات مهم |
|---|---|---|
| رضای طرفین (بایع و مشتری) | قرارداد کتبی، شهادت شهود، اسناد پرداخت | رضایت باید آزاد و آگاهانه باشد. |
| موضوع معین (مبیع) | مشخصات کالا، عکس، نمونه | مبیع باید مشخص و قابل تعیین باشد. |
| ثمن معین (قیمت) | رسید پرداخت، حواله بانکی | قیمت باید مشخص و توافق شده باشد. |
| تسلیم مبیع | رسید تحویل، بارنامه، صورتجلسه تحویل | تسلیم مبیع بر حسب توافق طرفین می باشد. |
| قابلیت نقل و انتقال مبیع | سند مالکیت، گواهی عدم خلاف | مبیع باید قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد. |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: چه مدارکی برای اثبات وقوع بيع ضروری هستند؟
مدارک ضروری برای اثبات وقوع بيع شامل قرارداد کتبی، رسید پرداخت، اسناد تحویل کالا (مانند بارنامه یا رسید)، و در صورت لزوم، شهادت شهود می باشد. اهمیت هر مدرک به شرایط خاص معامله بستگی دارد.
سوال: اگر قرارداد بيع کتبی نباشد، آیا می‌توان وقوع آن را اثبات کرد؟
بله، با ارائه شواهد دیگری مانند شهادت شهود قابل اعتماد، اسناد پرداخت، و سایر مدارک مرتبط می‌توان وقوع بيع را حتی بدون قرارداد کتبی اثبات کرد. البته اثبات در این حالت دشوارتر خواهد بود.
سوال: در صورت بروز اختلاف در مورد وقوع بيع، چه مرجعی صلاحیت رسیدگی دارد؟
مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات در مورد وقوع بيع، دادگاه صالح محل وقوع معامله یا محل اقامت خوانده است. مراجع قضایی با توجه به شواهد و مدارک ارائه شده، حکم مقتضی را صادر می‌کنند.
سوال: چه مواردی میتواند باعث ابطال یک عقد بيع شود؟
عوامل مختلفی میتوانند باعث ابطال یک عقد بيع شوند، از جمله اکراه، غبن فاحش، تدلیس، اشتباه و … در صورت اثبات هر یک از این موارد، دادگاه میتواند عقد بيع را باطل اعلام کند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
تأیید و اثبات وقوع بيع، موضوعی مهم در حقوق تجارت و معاملات است. شناخت دقیق شرایط و ارائه شواهد کافی، نقش بسیار مهمی در حصول نتیجه مطلوب برای طرفین معامله دارد. در این راستا، داشتن قرارداد کتبی دقیق و جامع و همچنین نگهداری دقیق مدارک مرتبط با معامله، میتواند در جلوگیری از بروز اختلافات و تسریع در روند اثبات وقوع بيع بسیار موثر باشد. استفاده از مشاوره حقوقی در زمان تنظیم قرارداد و در صورت بروز اختلاف میتواند از بروز مشکلات حقوقی جدی جلوگیری نماید.
بدون دیدگاه