هر گاه یکی از طرفین معامله (معمولا فروشنده یا اجاره دهنده) برای فریفتن طرف دیگر، وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد یا عیبی که در آن است را بپوشاند، در معامله تدلیس کرده است. به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال. به عنوان مثال، اگر برای پنهان کردن شکاف دیوار ملک، آن را با کمد بپوشاند، مرتکب تدلیس شده است
در این مطلب تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس بررسی شده است برای دریافت اطلاعات بیشتر از تهران وکیل به 1 مراجعه کنید
.
برای آن که خیار تدلیس محقق شود، حتما باید عملیات فریبکارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه ی این عملیات، فریب بخورد. البته اگر توافق طرفین بر سالم بودن ملک باشد، نگفتن عيوب و مشکلات ملک ممکن است، تدلیس محسوب شود.
عملیات فریب دهنده باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب، ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت طرف فریب خورده، حق فسخ معامله را دارد.
طرفین دعوی
پس از آن که قرارداد بر اساس خیار تدلیس، توسط ذی نفع فسخ شد، هر یک از طرفین قرارداد می تواند، دادخواست تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعوی تأیید فسخ قرارداد در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت
.
نحوه ی اجرای رأی
دعاوی تأیید فسخ اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه ندارد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) حتی اگر تمام حقیقت گفته نشود و شنونده آن چه را که گفته شده است تمام حقیقت بداند، باز هم طرف مقابل دچار فریب شده و حق فسخ قرارداد را دارد.
۲) اگر فریب به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد شود، قرارداد از ابتدا باطل است و فسخ آن وجهی ندارد.
۳) شرط اسقاط کافه ی خیارات در قرارداد به طور مطلق، شامل خیار تدلیس نمیشود.
۴) خیار تدلیس را نمی توان ضمن قرارداد یا جداگانه ساقط کرد؛ چرا که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد. مگر این که شخص بعد از این که متوجه شد، فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد شد، آن را ساقط کند.
۵) حق فسخ در این دعوی، بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ است.
۶) اعلام فسخ قرارداد در مقام دفاع در مقابل دادخواست طرف دیگر قرارداد و نیاز به دادخواست ندارد و استناد به آن در جریان رسیدگی، کافی است.
۷) کسی که مورد تدلیس واقع شده است، برای مطالبه ی حق خود معمولا دادخواست تأیید فسخ قرارداد در کنار دعوای مطالبه وجه، بابت استرداد ثمن را مطرح می کند.
۸) اگر فریب دادن طرف معامله با استفاده از وسایل متقلبانه باشد، عمل از مصادیق جرم کلاهبرداری است .
۹) تأیید فسخ، خلاف اصل صحت قراردادهاست و باید به عنوان خواسته ی دعوی طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، میتواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد، استناد کند.
مستندات قانونی ماده ی ۴۳۸ قانون مدنی
تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.
ماده ی ۴۳۹ قانون مدنی
اگر بایع، تدلیس کرده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و هم چنین است، بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری
.
ماده ی ۴۴۰ قانون مدنی
خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است.
رأی شماره ی ۱۳۷۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
تا زمانی که خیار فسخ اعمال نشود، تقاضای تنفيذ فسخ از سوی دادگاه وجاهت قانونی ندارد. صاحب حق فسخ باید ابتدا حق خود را اعمال کند و سپس برای تنفيذ فسخ و آثار ناشی از آن به دادگاه مراجعه کند.
رای شماره ی ۷۲۹ مورخ ۹۱/ ۷ / ۱۵ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
تقاضای فسخ بيع از دادگاه، مسموع نیست. فسخ از ايقاعات است و ذی حق باید ابتدا حق فسخ خود را اعمال کند.
رای شماره ی ۴۱۴ مورخ ۹۱/ ۵ / ۲۴ شعبه ی ۸۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
قبل از اثبات یا تأیید فسخ یا اقاله ی قرارداد، محکومیت خواندگان به عنوان فروشندگان به رد مأخوذه در حق خواهان به عنوان خریدار، فاقد وجه قانونی است و این که خواهان دلیل موجه و قانونی که حکایت از فسخ یا اقاله ی بیع واقع شده باشد، ارائه نداده است. بنابراین مطالبه ی ثمن معامله ی فسخ شده، منوط به تقاضای تنفيذ و تایید فسخ عقد از دادگاه است.
برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی توسط 1 به صفحه فوق مراجعه نمایید.
جدول خلاصه: تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس
| مورد | توضیح | نکات کلیدی |
|---|---|---|
| تعریف تدلیس | ارائه اطلاعات نادرست یا پنهان کردن اطلاعات اساسی با قصد فریب | نقش قصد در اثبات تدلیس |
| شرایط فسخ قرارداد به دلیل تدلیس | وجود تدلیس، تاثیر تدلیس بر رضایت طرف مقابل، رابطه علیت بین تدلیس و انعقاد قرارداد | اثبات رابطه علیت ضروری است |
| راه های اثبات تدلیس | شهادت شهود، ارائه اسناد و مدارک، اقرار طرف مقابل | ارائه مدارک قوی برای اثبات ادعا |
| پیامد فسخ قرارداد | ابطال قرارداد و استرداد وجوه پرداختی | امکان مطالبه خسارات وارده |
| نقش دادگاه | بررسی ادعای تدلیس و صدور حکم | دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی را دارد |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: آیا هرگونه اطلاعات نادرست باعث فسخ قرارداد به دلیل تدلیس می شود؟
خیر. اطلاعات نادرست باید مادی و تاثیرگذار بر تصمیم طرف مقابل در انعقاد قرارداد باشد و با قصد فریب ارائه شده باشد تا بتواند مبنای فسخ قرارداد قرار گیرد.
سوال: چه مدارکی برای اثبات تدلیس در دادگاه لازم است؟
برای اثبات تدلیس، ارائه مدارکی مانند اسناد و مدارک کتبی، ایمیل‌ها، پیامک‌ها، شهادت شهود و هر مدرک دیگری که بتواند ادعای تدلیس را ثابت کند، ضروری است. ارائه شواهدی که نشان دهنده قصد فریب طرف مقابل باشد نیز حائز اهمیت است.
سوال: اگر قرارداد به دلیل تدلیس فسخ شود، چه اتفاقی می‌افتد؟
در صورت فسخ قرارداد به دلیل تدلیس، قرارداد از ابتدا باطل تلقی می‌شود و طرفین باید وضعیت را به حالت اولیه برگردانند. این شامل استرداد وجوه پرداختی و یا هرگونه اموال مبادله شده است. علاوه بر این، امکان مطالبه خسارات وارده نیز وجود دارد.
سوال: چه کسی می تواند درخواست فسخ قرارداد به دلیل تدلیس کند؟
طرف مقابل در قرارداد که دچار تدلیس شده است می تواند درخواست فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه کند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس، فرآیندی پیچیده است که مستلزم اثبات وجود تدلیس، تاثیر آن بر رضایت طرف مقابل و رابطه علیت بین تدلیس و انعقاد قرارداد می باشد. برای موفقیت در این فرآیند، ارائه شواهد قوی و مستندات کافی، نقشی کلیدی ایفا می‌کند. بنابراین، قبل از انعقاد هرگونه قرارداد، دقت در بررسی اطلاعات و مشورت با متخصصان حقوقی، از اهمیت ویژه ای برخوردار است تا از بروز مشکلات و هزینه‌های احتمالی جلوگیری شود. این امر به ویژه در قراردادهای مهم مالی و تجاری، از اهمیت بالاتری برخوردار است.
3 دیدگاه
سلام من در اداره یه امتیاز و نیم داشتم به رئیس تعاونی مسکن تماس گرفتم گفتم کی تفکیک میشه گفت ده سال دیگه منم پیش خودم گفتم ده سال دیگه کی مرده کی زنده تصمیم به فروش گرفتم بعد یکی از همکارها به من تماس گرفت گفت امتیازت نمی فروشی گفتم بله می فروشم بعد من شیراز بودم و طرف فیروزآباد بود حدود یک ساعت و نیم راه بعد رفتم خونشون و در عین ورود ریئس تعاونی مسکن هم آمد بعد با همکار که داشتیم صحبت می کردیم بهیش گفتم بیرون باش تا من قیمت را از ریئس تعاونی مسکن سوال کنم بعد بهیش گفتم خدایی قیمت چند است و او گفت قیمت ۳۵۵میلیون است و معامله تمام شد بعد از ۷ماه فهمیدم قیمت روز ۵۶۰میلیون بوده و بعد فهمیدم که ریئس تعاونی مسکن خودش خریدار بوده است و ملک را پشت پرده برای خودش می خواسته و دردعین حال خریدار خودش قیمت گذاری کرده است می خواستم ببینم آیا تدلیس انجام شده است.
سلام من در اداره یه امتیاز و نیم داشتم به رئیس تعاونی مسکن تماس گرفتم گفتم کی تفکیک میشه گفت ده سال دیگه منم پیش خودم گفتم ده سال دیگه کی مرده کی زنده تصمیم به فروش گرفتم بعد یکی از همکارها به من تماس گرفت گفت امتیازت نمی فروشی گفتم بله می فروشم بعد من شیراز بودم و طرف فیروزآباد بود حدود یک ساعت و نیم راه بعد رفتم خونشون و در عین ورود ریئس تعاونی مسکن هم آمد بعد با همکار که داشتیم صحبت می کردیم بهیش گفتم بیرون باش تا من قیمت را از ریئس تعاونی مسکن سوال کنم بعد بهیش گفتم خدایی قیمت چند است و او گفت قیمت ۳۵۵میلیون است و معامله تمام شد بعد از ۷ماه فهمیدم قیمت روز ۵۶۰میلیون بوده و بعد فهمیدم که ریئس تعاونی مسکن خودش خریدار بوده است و ملک را پشت پرده برای خودش می خواسته و دردعین حال خریدار خودش قیمت گذاری کرده است می خواستم ببینم آیا تدلیس انجام شده است.
سلام وقتتون بخیر بله ممکن است از موجبات تدلیس حساب شود.