در این مطلب به موضوع استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .
استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله به چه صورت است؟
پرسش: در اثر زلزله ای به قدرت چهار ریشتر ساختمان خریداری شده خراب می شود. چنانچه ساختمان های اطراف سالم باشد، در صورت کارشناسی و تأیید عدم استحکام بنا آیا خریدار می تواند از خیار عیب استفاده کند؟
اتفاق نظر
بر اساس مقررات قانون مدنی به شرح مواد ۴۲۲ به بعد، خیار عیب و احکام آن بیان شده است. به تعریف ماده ۴۲۳ قانون مذکور عیب وقتی قابل اعتناست که مخفی و در زمان عقد موجود باشد و نیز به حکم مواد ۴۲۵ و ۴۳۰ همان قانون، عیب حادث قبل از قبض در حکم عیب سابق و عیب حادث که ناشی از عیب قدیم باشد نیز استحقاق اعمال و اجرای خیار را به ذوالخیار می دهد. کیفیت اجرای عادی خیار عیب، امکان فسخ و گرفتن ارش ( عدم فسخ با فرض بقای عقد)برای مشتری است؛ اما این حکم مطلق به شرح ماده ۴۲۹ قانون مدنی مواجه با چند استثنای منطقی شده است؛ که عناوین و موارد استثنا را می توان به تلف، تغییر و انتقال مبيع تقسیم کرد.
اولا: اماره عرفی و تبادر ذهنی از کلمه تلف که می توان در دو مصدر تلف کردن و تلف شدن به کار رود چنین نتیجه می دهد که سبب تلف می تواند ارادی و نیز قهری باشد( بند یک ماده ۴۲۹ قانون مدنی) این نظر با نحوه انشای بند ۲ همان ماده که مقرر می دارد: «در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد»تقویت می شود؛ لذا به نظر می رسد که نمی توان از کلمه تلف به تلف کردن( ضرورت دخالت اراده) و یا اعتقاد به این که چون در انتهای بند ۲ از فعل خریدار آمده است عبارت بعد از آن نیز الزاما باید در محدوده اراده باشد و مفهوم جمله مذکور تسری آن به عوامل خارج از اراده نیست. فرض پرسش را به جهت اینکه وقوع زلزله سبب خرابی ساختمان بوده از مبحث امکان اعمال خیار عیب خارج کرد بلکه کاشف از عیب مبیع خواه فعل اراده باشد یا نه، خود موضوعیت ندارد بلکه تنها طریق کشف به عیب مخفی در مبیع است و تفاوت سبب و جهت، مؤثر در مقام نیست. با توجه به کلیت پیش گفته، در فرض پرسش همزمان با وقوع زلزله و خرابی بنا در عین حال دو واقعه حادث شده که: یکی تلف شدن مبیع عرفا و دیگری کشف وجود عیب در آن است یعنی تلف مبیع معرف وجود عیب مخفی سابق بر عقد است (با فرض صحت وجود عیب در نتیجه عدم استحکام ساختمان از جهت کارشناسی)بنابراین خریدار می تواند از احکام خیار عیب استفاده کند.
استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
در این صورت از آنجا که مبیع عرفا تلف شده محسوب است، امکان فسخ برای خریدار وجود ندارد و تنها می تواند مطالبه ارش کند. در اینجا ممکن است پرسشی به ذهن برسد و آن این که با توجه به موقعیت بنا در عرصه (وسعت عرصه نسبت به بنا مثل این که یک واحد ساختمان در یک باغی مجموعا مبیع باشد) ممکن است، بنا در عرفی از تلف دگرگون شود زیرا در مثال مذکور به نظر می رسد که خرابی بنا تلف كل مبیع باشد زیرا عرصه که باغ است تلف نشده، پس در این فرض باید پاسخ مسئله را چگونه به دست داد؟ در پاسخ می توان گفت که معمولا در خرید واحدهای ساختمانی عرصه همراه با ساختمان به فروش می رسد و این گونه نیست که عرصه جداگانه و بنا جداگانه خریداری شود ( البته فرض اخیر ممکن نیست و بلکه نادرست است)به عبارت دیگر، عقد بیع در خرید بنا در موقعیت غالب خود به دو عقد منحل نمی شود که یک عقد به بنا برگردد و عقد دیگر به عرصه، بلکه مجموع عرصه و اعیان مبیع و متعلق قصد قرار می گیرد؛ بنابراین، خریدار می تواند از بند ۲ ماده ۴۲۹ قانون مدنی جهت گرفتن ارش منحصرا استفاده کند.
در صورت نیاز به 1 می توانید در هر ساعت از شبانه روز با دفتر حقوقی تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به منظور دریافت 1 در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.
استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
نظر کمیسیون نشست قضائی (4) مدنی درباره استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
اگر بعد از انجام معامله معلوم شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار به قبول مبيع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله است. لیکن این خیار وقتی به اثبات می رسد که عیب مخفی بوده و مشتری رمان بيع عالم به آن نبوده اعم از اینکه عیب واقعا مخفی بوده یا مشتری به آن التفات نداشته باشد. در پرسش مطروحه عیب مخفی بوده و به واسطه زلزله عیب ساختمان با توجه به استحکام بناهای همجوار ظاهر شده است و بر حسب مقررات ماده ۴۳۵ قانون مدنی بلافاصله باید از خیار عیب استفاده شود که با جلب نظر کارشناسی و اثبات معیوب بودن ساختمان حسب مورد مشتری می تواند بر طبق مقررات ماده ۴۳۲ قانون مذکور معامله را فسخ یا ارش مطالبه کند بدیهی است تشخیص عیب برحسب عرف و عادت و مطابق ازمنه و امکنه متفاوت است.
جدول خلاصه: استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله
| مرحله | توضیحات | مزایا |
|---|---|---|
| شناسایی آسیب | استفاده از ابزارهای مختلف و بازرسی بصری برای تشخیص ترک‌ها، جابجایی‌ها و دیگر علائم آسیب در ساختمان. | ارزیابی دقیق میزان خسارت و تعیین مناطق آسیب دیده. |
| تجزیه و تحلیل خیار عیب | بررسی دقیق یافته‌های شناسایی آسیب برای تعیین علت خرابی و میزان آسیب پذیری ساختمان. | ایجاد پایه ای برای تصمیم گیری در مورد تعمیر یا تخریب. |
| ارائه راه حل | برنامه ریزی برای تعمیر یا تخریب ساختمان با توجه به نتایج تجزیه و تحلیل خیار عیب. | تضمین ایمنی و پایداری ساختمان پس از زلزله. |
| اجرای راه حل | انجام تعمیرات یا تخریب ساختمان مطابق با برنامه ریزی و نظارت متخصصین. | بازگرداندن ساختمان به شرایط ایمن و قابل استفاده. |
| بازرسی نهایی | بررسی نهایی برای اطمینان از تعمیر یا تخریب موفقیت آمیز و ایمن سازی ساختمان. | کاهش ریسک خرابی مجدد در زلزله های آتی. |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: خیار عیب چیست و چگونه در ارزیابی ساختمانهای آسیب دیده در زلزله استفاده میشود؟
خیار عیب به فرآیند شناسایی، ارزیابی و مستندسازی آسیبهای ساختاری در ساختمانها، به ویژه پس از زلزله، گفته میشود. این فرآیند شامل بازرسیهای دقیق، آزمایشهای غیرمخرب و تجزیه و تحلیل دادهها برای تعیین علت خرابی و میزان آسیبپذیری ساختمان است. نتایج این بررسیها به تصمیمگیری در مورد تعمیرات یا تخریب ساختمان کمک میکند.
سوال: چه نوع آسیبهایی در ساختمانهای خراب شده در اثر زلزله با خیار عیب قابل تشخیص هستند؟
خیار عیب میتواند طیف وسیعی از آسیبها را شناسایی کند، از جمله ترکهای بتنی، جابجایی ستونها و تیرها، آسیب به دیوارهای برشی، آسیب به پی ساختمان، و آسیب به سیستمهای غیرسازهای مانند لولهها و سیستمهای الکتریکی. این بررسیها به شناسایی نقاط ضعف ساختاری و پیشگیری از حوادث بعدی کمک میکند.
سوال: آیا خیار عیب همیشه منجر به تخریب ساختمان میشود؟
خیر، نتیجه خیار عیب لزوماً تخریب ساختمان نیست. در بسیاری از موارد، تعمیرات و تقویت سازه به کمک نتایج این بررسیها امکان‌پذیر است. تصمیم در مورد تخریب یا تعمیر ساختمان بر اساس میزان آسیب، هزینه تعمیرات، و سطح ایمنی مورد نیاز اتخاذ میشود.
سوال: چه کسانی می‌توانند خیار عیب ساختمانهای آسیب دیده در زلزله را انجام دهند؟
خیار عیب باید توسط مهندسان عمران یا متخصصان با تجربه و صلاحیت در زمینه ارزیابی آسیبهای ساختاری انجام شود. این افراد باید از روش‌ها و ابزارهای مناسب برای ارزیابی دقیق ساختمان استفاده کنند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
استفاده از خیار عیب برای ارزیابی ساختمانهای آسیب دیده در اثر زلزله، امری حیاتی برای تضمین ایمنی و پایداری ساختمانهای پس از زلزله است. با شناسایی دقیق آسیبها و تعیین علت خرابی، میتوان تصمیمات آگاهانهای در مورد تعمیر یا تخریب ساختمان اتخاذ کرد و از حوادث بعدی جلوگیری کرد. این فرآیند، با ارائه راه حل های مناسب، به بازسازی و بازگشت ساختمانها به شرایط ایمن و قابل استفاده کمک شایانی میکند و نقش مهمی در کاهش خطرات ناشی از زلزله ایفا می نماید. استفاده صحیح از روش های خیار عیب و بکارگیری متخصصین مجرب در این حوزه، در نهایت به افزایش ایمنی و کاهش خسارات ناشی از زلزله خواهد انجامید.
بدون دیدگاه